Есть такая комиссия!

опубликовано в газете МК Эстония 18.10.2017


Запрос квартирособственников на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах, я озвучила в прессе в ноябре 2011 г. вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Прошло шесть лет, но члены квартирных товариществ по-прежнему спрашивают, где же такая комиссия, куда можно обращаться с жалобой на товарищество? Они не понимают, почему их обращения в полицию, в департамент защиты потребителей, в парламент, к президенту, к канцлеру права возвращаются с советом «идите в суд». Они не понимают, почему для того, чтобы получить от правления товарищества, к примеру, протокол собрания КТ нужно обращаться в суд, ведь дело это затратное как во временном, так и в денежном выражении, препятствием является также делопроизводство на эстонском языке. Они недоумевают, почему местное самоуправление до сих пор не удосужилось создать комиссию по решению споров в квартирных товариществах?

Перипетии с комиссией

Действительно, хороший вопрос, почему Таллинская городская управа не создала комиссию для квартирных товариществ? Ведь принятый 1 января 2010 года Закон о примирении (Lepitusseadus) позволяет создавать в структуре местного самоуправления досудебный примирительный орган, который должен помогать конфликтующим сторонам найти мирное решение частноправового спорного вопроса. Этот закон был принят в Эстонии в рамках принятой в 2008 году Европейским Парламентом и Советом Европы Директивы 2008/52/ЕС, которая предписывала государствам-членам обеспечить лучший доступ граждан к справедливости, как части политики Европейского Союза, направленного на создание правового пространства свободы, безопасности и справедливости. С этой целью предписывалось, в частности, обеспечить доступ к внесудебным методам разрешения споров.

Ответ лежит на поверхности: у Таллинской городской управы нет никакого желания заниматься спорами квартирных товариществ. К примеру, летом 2012 года в прессе было объявлено о создании общественной комиссии «Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ», которая прекратила свою деятельность уже в 2014 году по причине полного равнодушия к ней тех чиновников, которые в неизменном составе уже много лет отвечают за жилищную сферу и взаимодействие с квартирными товариществами. У комиссии не было ни помещения, ни финансирования, а на голом энтузиазме долго не протянешь. Вычурное название комиссии осталось в истории. Но на этом перипетии (от греческого – исчезновение удачи в делах) с комиссией для товариществ не закончились.

В 2015 году центристская фракция Рийгикогу представила в производство парламента законопроект № 54 SE о создании комиссии по спорам при местных самоуправлениях, но с полномочиями принудительного органа (то есть стороны конфликта были обязаны подчиниться решению комиссии). Законопроект изначально был юридически слабый, с пониманием того "чего долго работать, если всё равно не пройдёт в Рийгикогу". Так и случилось, в октябре 2015 года Рийгикогу исключил законопроект из производства. После этого Михаил Корб публично пообещал в прессе, что центристы будут снова и снова подавать этот законопроект, пока правящим партиям, которые не желают облегчить решение спорных вопросов в доме, не станет стыдно смотреть в глаза квартирным товариществам. С октября 2016 года центристы входят в правящую коалицию, но ни разу не вспомнили про обещание подать законопроект о комиссии, и им не стыдно смотреть в глаза квартирным товариществам.

Арбитражная комиссия как бусы

Про комиссию вспомнили, как водится, перед выборами. В таллинской программе центристов (на русском и эстонском языках) напечатано обещание создать арбитражную комиссию для решения споров в квартирных товариществах. Арбитраж, конечно, красивое слово, французское, и произвело на избирателя определённое воздействие. По утверждению Яны Тоом: «идея арбитражной комиссии идёт на ура».
Следует, однако, объяснить непосвящённым в тонкости юридической практики членам квартирных товариществ, что такое арбитраж. Арбитражное производство – это негосударственная форма рассмотрения споров с вынесением обязательного для сторон решения. Следовательно, стороны спора, вступая в арбитражное производство, должны предварительно дать своё согласие на рассмотрение спора, назначить по согласию арбитра (судью) и подтвердить, что добровольно подчинятся вынесенному решению. В Эстонском законодательстве работу арбитражных судов регулирует Процессуальный Кодекс гражданского судопроизводства. Всё производство в арбитраже стороны оплачивают сами, что делает процесс на порядок дороже, чем в обычном суде. А самое главное, как получить добровольное согласие сторон на производство? Практика решения споров в проблемных квартирных товариществах подтверждает, что согласия получить не удастся.

Так что арбитражную комиссию ждут те же перипетии и тот же результат, что и её предшественников. За этим красивым арбитражным лозунгом нет ни понимания предмета, ни плана его осуществления, ни специалистов. Похоже, лидеры центристов продолжают считать квартирособственников индейцами, голоса которых можно купить за дешёвые бусы.

Есть такая комиссия

Поскольку стало понятно, что дальше обивания порогов городской управы в вопросе комиссии для КТ продвинуться не удастся, товарищества сами взялись за дело. Зачем им это надо? Для создания правового пространства свободы, безопасности и справедливости. Разъяснительная работа, расширение кругозора и доверие лучшее средство для тушения конфликта в доме, чем судебное заседание.

Таллиннский Городской СоюзКвартирных Товариществ создал для своих членов примирительную комиссию, в которой споры между членами товарищества и самим товариществом рассматриваются во внесудебном порядке. Для квартирного товарищества, которое является членом ТГСКТ, согласие на рассмотрение спора является обязательным, так как обязанность участвовать в примирительном производстве определена в уставе Союза. Производство ведётся на основании Закона о примирительном производстве. На сегодняшний день уже 46 товариществ города подтвердили готовность вступить в эту организацию.

Для разрешения возникших споров в комиссию могут обращаться члены товариществ, которые вступили в ТГСКТ. Сторонам назначается примиритель, который представляет сторонам своё предложение по разрешению спора. В качестве примирителей приглашаются адвокаты, которые приглашаются в качестве примирителей судами. Производство ведётся на языке, который согласовали участники примирения. Примирительное производство является для членов Союза и их квартирособственников бесплатным и финансируется за счёт членских взносов. Для квартирособственника членство в ТГСКТ будет стоить всего 5 евро в год.

Примирительное производство заканчивается заключением компромиссного соглашения. Соглашение исполняется добровольно или может быть признано в суде в качестве исполнительного документа в порядке Гражданско-процессуального Кодекса, если какая-либо из подписавших соглашение сторон, вдруг передумает его исполнять.

Миссия неисполнима. Дубль 2


В ноябре 2011 года я напечатала в газете Деловые ведомости статью, в которой озвучила запрос собственников квартир на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Городские власти проигнорировали запрос общественности. Отреагировал господин Вайнгорт, фирма которого организовывала учебные семинары для председателей КТ, приглашая вначале специалистов по товариществам. Потом Владимир Вайнгорт стал проводить лекции и консультации для товариществ самостоятельно. Итак, в июле 2012 года господин Вайнгорт объявил, что создаёт общественную комиссию по проблемам КТ, которая, по его словам, заменит жадных, подлых и безответственных юристов в деле защиты собственников от активности товариществ.

Кто вы, специалисты?
В состав комиссии вошли Яна Тоом (председатель), Владимир Вайнгорт (ответственный секретарь), Владимир Дроздов, Ольга Иванова, Сергей Юргенс, Сергей Никонов, Елена Сенук, Надежда Нитсхолд, Елена Соколовская. Поскольку эти люди имели партийную принадлежность (центристы и объединённая левая партия), то название придумали Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ. Общественности было объявлено, что комиссия из политиков, экономистов и различных специалистов, разбирающихся в вопросах КТ будет бесплатно помогать людям решать спорные вопросы с товариществами. 


Помнится, тогда же я написала про это начинание статью под названием А вы, друзья, как ни садитесь, всё в музыканты не годитесь, имея ввиду, что не специалисты не способны осилить такое мероприятие. Поскольку ни одного юриста в комиссию не пригласили, общественники стали действовать как любительский кружок по интересам. Правда сами они оценивали свою деятельность высоко и рапортовали в газете Столица, где им дали возможность собираться, о множестве людей, которые обращались и которым помогли. Кстати, сегодня Сергей Никонов приписывает идею комиссии себе и утверждает, что комиссию создали в 2011 году, но фактического подтверждения этому нет и быть не может.
     Но есть квартирособственники, которые оценивают деятельность этой комиссию по-другому. Александра Карлова сообщила, что дважды в это время обращалась по спорам со своим товариществом и к Сергею Никонову, который посмотрел протокол общего собрания сделал звонок председателю товарищества и вынес приговор, мол надо платить. Как потом выяснилось г-Никонов был с председателем этого КТ на "короткой ноге". Инициативная группа этого дома обращалась с коллективным письмом также к Яне Тоом за помощью от произвола председателя товарищества. Яна Тоом выслушала, "поплакалась", что не прошёл законопроект о досудебной комиссии, обещала разобраться и сообщить результаты. Люди ждут до сих пор, ни письма, ни звонка. Проблемы Александры с товариществом были решены в её пользу в суде, также она получила с товарищества все расходы, затраченные на юридическую помощь.

Помним, как всё закончилось
     На своей презентации, которая состоялась 25 сентября этого года, Яна Тоом, в свойственной ей манере, представила Сергея Никонова как „сумасшедшего, который совершенно бесплатно и весьма успешно тянул такое дело, как примирительная комиссия по делам квартирных товариществ“, и имеет уникальный опыт по  разруливанию“ конфликтов в КТ. Почему же комиссия уже в 2014 году прекратила свою деятельность? А по причине полного равнодушия к ней тех чиновников, которые в неизменном составе уже много лет отвечают за жилищную сферу и взаимодействие с квартирными товариществами. Дальше туманных разговоров с городом дело не пошло, сам Сергей Никонов признаётся, что носился по городу высунув язык с фразой „здрасьте, я из Межпартийной комиссии“, обращался и к тогдашнему вице-мэру Арво Сарапуу, но безрезультатно. У комиссии не было ни помещения, ни финансирования. Добавлю от себя, что кредит доверия собственников квартир к этой комиссии после указанных выше „разруливаний“ тоже стремился к нулю.

Дубль два или миссия неисполнима
     Через шесть лет после моей публикации члены квартирных товариществ по-прежнему спрашивают, почему местное самоуправление до сих пор не удосужилось создать комиссию по решению споров для квартирных товариществ? Про комиссию вспомнили, как водится, перед выборами. В таллинской программе центристов (на русском и эстонском языках) на 3 странице напечатано обещание создать арбитражную комиссию для решения споров в квартирных товариществах. Идею арбитража придумала Яна Тоом, имеющая по её собственным словам "за плечами четыре курса русской филологии". По исследованиям, заказанным евродепутатом среди фокус-групп, идея арбитражной комиссии идёт на ура
     Судя по фотографии с презентации 25.09.17, ура! никто уже не кричал. Собрание пригорюнилось. Наверное нашёлся юрист, который разъяснил политикам, непосвящённым в тонкости юридической практики, что работа арбитражных органов регулируется эстонским законодательством таким образом, что стороны спора должны предварительно дать своё согласие на рассмотрение спора, назначить по согласию арбитра (судью) и подтвердить, что добровольно подчинятся вынесенному решению. А как получить добровольное согласие сторон в КТ на производство? Практика решения споров в проблемных квартирных товариществах подтверждает, что согласия получить не удастся. Так выясняется, что под красивым арбитражным лозунгом нет ни понимания предмета, ни плана его осуществления, ни специалистов. Фокус не удался. 
     Из заявлений с той же презентации следует, что Таави Аас пообещал воссоздать комиссию, но какую? Если господин Никонов мечтает о примирительной комиссии с постоянным приёмом и хождением по квартирным товариществам для встреч с председателями, то спросим его на какую норму закона, обязывающую председателей или квартирособственников с ним встречаться, он будет опираться? Такой нормы закона нет. А из заявления и.о. мэра следует, что он вообще видит задачу комиссии в том, чтобы объяснять должникам, как обращаться с деньгами. В общем, миссия неисполнима. Квартирособственники будут с нетерпением ждать следующих выборов в 2021 году и новых сказок о комиссии для квартирных товариществ.

Поскольку стало понятно, что дальше обивания порогов городской управы в вопросе комиссии для КТ продвинуться не удастся, товарищества сами взялись за дело. Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ создал для своих членов примирительную комиссию, в которой споры между членами товарищества и самим товариществом рассматриваются во внесудебном порядке. Для разрешения возникших споров в комиссию могут обращаться члены товариществ, которые вступили в Союз. Подробнее на нашем сайте

Альтернатива - враг монополистов



Монополистов никто не любит. Доминирующее положение на рынке производства продукции или услуг, либо в сфере административного управления или идеологии позволяет монополистам диктовать обществу свои условия или повышать цены для получения дохода, вместо того, чтобы приложить усилия для совершенствования продукта. Обратной стороной монопольного положения в любой сфере рано или поздно становится деградация старых технологий или идей, отмирание способности генерировать что-то новое. Однако монополисты всегда уделяли и уделяют большое внимание борьбе с любыми проявлениями конкуренции, которая несёт с собой опасность потери доходов или привилегий.

Естественные монополии
Про естественные монополии, то есть поставщиков коммунальных услуг говорили и писали неоднократно.  Монопольное положение ряда предприятий на рынке продажи тепла, воды или газа позволяет им повышать тарифы на свои услуги. Несмотря на Закон о конкуренции, ценообразование коммунальных услуг остается недоступным контролю общественности и почему-то легко штампуется Департаментом конкуренции. Благодаря мощному лоббированию монополисты получили в Эстонии льготное для себя правовое регулирование, которое ущемляет интересы потребителей услуг. Например, принудительное заключение общего на весь дом договора продажи услуги, по которому возникает коллективная ответственность собственников квартир за долги соседей. Интересы поставщика тепла также защищает законодательный запрет на установку альтернативных систем отопления в жилых домах.

Все эти ограничения приводят не только к постоянному росту цен на тепло, но и к препятствию развития современных альтернативных технологий отопления жилых домов. У нас не поощряется развитие возобновляемых источников энергии. Примером мог бы послужить немецкий город Фрайбург, известный своей энергосберегающей политикой. Вместо этого политики всех уровней прописывают квартирным товариществам Эстонии один рецепт «снижения расходов на отопление» – обёртывание фасадов утеплителем, для чего нужно взять кредит у банка. Разумному человеку ясно, что сумма квартирного счёта от этого не изменится, потому что стоимость тепла будет распределена между платежом за кредит и платежом за теплоноситель. Так же ясно, что обёртывание дома пенопластом никак не влияет на цену теплоносителя, основными составляющими компонентами которого являются сланец – 11%, дерево – 25% и природный газ 44%. В связи с этим квартирные товарищества с тревогой смотрят на активное продвижение нашим правительством проекта перехода на сжиженный газ. Если правительство заставит поставщиков тепла закупать американский сжиженный газ, который на 40-50% дороже природного газа, то стоимость расходов на отопление жилых домов также подскочит на 50%.

Неестественные монополии
Иногда из обычной организации вырастает неестественная монополия, когда эта организация присваивает себе право представлять интересы определённого сообщества на различных уровнях. В сфере функционирования квартирных товариществ таким монополистом стал Эстонский Союз Квартирных товариществ, обычная некоммерческая организация, которую учредили в 1996 году 13 представителей товариществ Раквере, Тарту, Валга, Пярну, Тюри, Тапа, Таллинна. ЭСКТ с самого начала позиционировал себя как членская организация квартирных товариществ всей Эстонии. На двадцатом году своей деятельности Союз декларирует, что в его состав входит 1273 квартирных товарищества. Это составляет 25 % от числа всех квартирных товариществ Эстонии, а с 01.01.2018 года представительство уменьшится до 12%, так как квартирных товариществ в Эстонии станет вдвое больше. Тем не менее, ЭСКТ незаметно монополизировал право представлять все квартирные товарищества республики, формировать круг интересов и цену вопроса.

Почему же 2/3 квартирных товариществ не желают становиться членами ЭСКТ? На этот вопрос отвечают однозначно: «Взамен на уплату членских взносов (80 квартирный дом в Таллинне должен уплатить в год 370 евро) мы ничего толком не получаем. Практически все услуги, юридическая помощь, учебные семинары и т.п. – платные и неинтересные.»
Действительно, ЭСКТ давно перестал генерировать новые идеи, а 70% годового дохода Союза (201 020 евро в 2016 году) расходуется исключительно на заработную плату 9 работников. Почти половину от этой суммы составляют доходы от платных учебных семинаров, поэтому ЭСКТ решительно заблокировал попытки открыть бесплатное обучение для председателей квартирных товариществ, что угрожало бы Союзу потерей доходов.

Бесплатное обучение заблокировано
Ради своих интересов ЭСКТ проигнорировал запрос общества на бесплатное профессиональное обучение и заблокировал открытие учебной программы для руководителей квартирных товариществ в Коплиском профессиональном училище. Ходатайства об открытии бесплатного обучения представили более 200 председателей квартирных товариществ. Учебный отдел училища был заинтересован в подготовке и открытии учебной программы уже в сентябре этого года, но для запуска программы требовалось получить положительный ответ от ЭСКТ как участника квалификационной комиссии. Но Союз ответил, что бесплатное обучение квартирным товариществам не нужно, потому что председатели могут поучиться на курсах в Эстонском Союзе Квартирных Товариществ.

В Союзе председателям квартирных товариществ предлагается пройти базовый курс обучения за 190 евро (есть эстонский и русский курс), и подготовительный к профессиональному экзамену е-курс обучения за 170 евро (только на эстонском языке), то есть виртуальное обучение посредством компьютера. Плата за экзамен составляет 158 евро. Быть может ЭСКТ показал выдающиеся результаты обучения? По данным портала Kutsekoda квалификационное свидетельство в 2017 году получили всего 18 человек, в 2016 – 8 человек, а всего в Эстонии на 1 июля 2017 года только 39 человек имело квалификацию руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Становится ясно, что курсы в ЭСКТ не пользуются популярностью и не выполняют поставленной задачи. При таких темпах обучения нам потребуется 500 лет, чтобы обеспечить товарищества профессиональными руководителями.

Альтернатива враг монополистов
Противодействие монополистов всякого рода могут переломить только альтернативные движения, которые почувствовали и отражают новые запросы общества. Квартирные товарищества Таллина поддержали учреждение нового Таллинского Городского Союза Квартирных Товариществ (TLKÜL), который будет продвигать проект открытия бесплатного обучения председателей товариществ в Таллине для получения свидетельства «руководитель квартирного товарищества 4 уровня». Учебная программа будет открыта либо на базе действующего профессионального училища города, либо на базе частной школы, которую намерен создать новый ТГСКТ. После открытия программы собственники квартир смогут заключать с членом правления, претендующим на управление жилым домом, договор, одним из условий которого будет требование пройти профессиональное обучение в соответствии со стандартом профессии руководителя квартирного товарищества.


Опубликовано в газете МК Эстония 6 сентября 2017 г.



Может ли закон разрушить целый дом?


Опубликовано в газете МК Эстония 9 августа 2017


В нашей реальности – эта фраза уже не фигура речи, сочетание несочетаемого, а горькая реальность для сотен квартирособственников Кохтла-Ярве, жильё которых пришло в полную негодность из-за отключения домов от теплоснабжения за долги товарищества перед поставщиком тепла. Людям пришлось искать новое жильё, а дома подверглись нападению мародёров. Большинство пострадавших – это добросовестные собственники, которые оплачивали свою долю за отопление. По сути, они стали жертвами действующего законодательства, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставщиков необходимых для проживания услуг, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом, что значительно уменьшает расходы и проблемы монополиста, ведь в случае задолженности ему не запрещается просто закрыть вентиль в доме.

Законодательное лишение прав

Действительно, законодательство Эстонии лишило долевых собственников многоквартирных домов права требовать заключения договора с каждой квартирой на поставку насущных коммунальных услуг, таких как тепло, вода, газ. Таким образом около 1 миллиона человек (количество квартирособственников в Эстонии) вытолкнуты за рамки правового поля и судебной защиты во взаимоотношениях с поставщиками- монополистами. Общедомовой договор на услуги означает, что финансовая нагрузка по сбору платежей лежит солидарно на всех собственниках квартирного дома. В то же время поставщик имеет право не вести судебные споры с товариществом, а просто отключить тепло или воду.

Кроме того, получение коммунальной услуги через договор с товариществом лишает квартирособственников статуса потребителя и связанной с этим защиты и прав, предусмотренных Законом о защите потребителя. Члены товарищества не считаются потребителями в значении указанного закона, так как имеют право принятия решений внутри товарищества, в том числе по размеру хозяйственных платежей. Разумному человеку ясно, что в случае с тарифом на коммунальные услуги – это чистой воды профанация. Никакое влияние на стоимость теплоэнергии внутри КТ невозможно, так как товарищество неизбежно распределяет общий счёт поставщика между собственниками квартир, чтобы собрать деньги на оплату. Таким образом, квартирособственники лишены права требовать продажи услуги, соответствующей установленным требованиям, лишены права на информацию, на бесплатную консультацию в соответствующих ведомствах, также на возмещение вреда в случае нарушения прав.

Например, Госконтроль в ходе ревизий неоднократно подчёркивал, что из-за плохого состояния теплосетей и устаревшего оборудования, потребитель вынужден оплачивать до 30% потерь тепла при транспортировке, это миллионы евро в год.  Однако существующее правовое регулирование не позволяет квартирособственникам отстаивать свои права и требовать возврата денег. Вот и вопрос о том, кто заплатит компенсацию квартирособственникам Ида-Вирумаа, которые добросовестно оплачивали счета за теплоэнергию, но потеряли свои квартиры в замороженном доме, повис в воздухе.

От смены коалиции ничего не меняется

До сих пор все просьбы и предложения к правительству и Riigikogu сбалансировать интересы квартирособственников и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию, что отдельный договор с каждой квартирой невозможен по технической причине (счётчиков нет). Неужели такие забывчивые, ведь до 1991 года отдельные договоры были возможны и каждая квартира имела расчётные книжки по всем видам услуг. Или вот с 2002 по 2011 год AS Tallinna Küte фактически принудил 50 тысяч квартирособственников части города Ласнамяэ заключить индивидуальные договоры, чтобы получать деньги в обход неплатёжеспособной фирмы Brem. Значит, технических препятствий для договоров на самом деле не было и нет. Или, что обременение поставщиков индивидуальными договорами и должниками приведёт к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей. Аргументы лукавые, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей.

Надо сказать, что от смены состава правящей коалиции в Riigikogu ничего не изменилось. Весной 2016 года, будучи в меньшинстве, центристы сделали попытку внести законопроект, обязывающий поставщиков тепла заключать индивидуальные договоры, но это ожидаемо не принесло никакого результата, кроме политической трескотни и пиара центристов в роли «защитников собственников квартир». Заметьте, что нынче, имея в парламенте коалиционное большинство и возможность изменить закон с учётом интересов собственников квартир, центристы словно воды в рот набрали.

Видимо, от смены коалиции у нас ничего не изменилось, правительство по-прежнему считает, что квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно. Вот и проблему расселения ставших бомжами людей спихнули на местное самоуправление Кохтла-Ярве. К слову, напомню, что Эстония не ратифицировала 31-ю статью Европейской социальной Хартии в полном объеме, которая обязывает государство обеспечить право человека на жилье. Это означает, что потеряв приватизированную квартиру, человек остаётся на улице.

Ждём деприватизации?

Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет весёлым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться. Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, которые им приходится содержать. Кохтла-Ярве уже начал активно передавать государству такие заброшенные квартиры, чтобы сбросить с себя непосильное бремя расходов.

Реакция из министерств поражает непробиваемым упрямством. Признавая, что проблема имеет место быть и стала затратной для государственного бюджета, они даже не рассматривают единственно правильное решение в пользу индивидуальных договоров между квартирособственниками и поставщиками услуг, а придумывают схемы как бы скинуть «нехорошие» квартиры обратно самоуправлениям.

Напомню, что у товариществ также есть возможность подарить проблемную квартиру государству, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры. Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае нужно купить квартиру на торгах, после чего отказаться от неё в пользу государства, которое и станет новым членом квартирного товарищества.



Как контролировать своё товарищество

 Опубликовано в газете МК Эстония 21 июня 2017 года


Управление и обслуживание жилого дома относится к сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Какие же существуют возможности контроля, позволяющие своевременно поправлять «производственные» ошибки или выявлять сознательные противоправные действия? Бесполезно искать некую организацию на стороне, которая придёт и бесплатно порядок наведёт, потому что такой не существует, бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию, там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений. Дело в том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали. 

Кто лучше аудитор или ревизор

Статья 34 Закона о некоммерческих объединениях устанавливает, что надзор за деятельностью правления осуществляет общее собрание товарищества, путём назначения аудиторских или ревизионных проверок. Чтобы определиться, кого выбрать, членам товарищества нужно сначала проверить, что написано у них в уставе. Если в уставе отражено, что к годовому отчету о хозяйственной деятельности КТ прилагается заключение аудитора, то можно назначать аудиторскую проверку. Почему то квартирособственники приписывают аудитору несвойственные функции, полагая, что это нечто вроде прежнего ОБХСС (отдела по борьбе с хищениями социалистической собственности). На самом деле аудитор – это специалист по проверке финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерской отчётности юридических лиц, получивший квалификационное удостоверение в Палате Аудиторов.

Объектом проверки аудитора являются прежде всего коммерческие объединения, с целью защиты интересов акционеров при распределении полученной прибыли. Аудитор делает объёмную работу, но итоговый документ, мнение аудитора, – это нескольких предложений о том, что финансовая отчётность юридического лица объективно отражает его финансовое положение по состоянию на определённый период. Такое заключение может разочаровать членов КТ, так как их интересует другая информация о товариществе. 

Члены товарищества хотят, чтобы проверили правильность распределения расходов КТ между членами товарищества. Такая проверка является задачей ревизора (от лат.слова пересматривающий), который осуществляет документальный контроль законности и обоснованности хозяйственных операций товарищества и правильность их отражения в бухгалтерском учёте и отчётности. То есть ревизор назначается для того, чтобы проверить правомерно ли начисляются членам КТ авансовые платежи на ремонт и обслуживание (правовым основанием является решения общего собрания товарищества, утверждённый план хозяйственной деятельности). Ревизор должен проверить, правильно ли распределяются между членами расходы поставщиков коммунальных услуг (сумма счёта поставщика должна распределяться в соответствии с размером площадей квартир, отражённых в Крепостной книге, или по показаниям приборов). Конечно, ревизор должен проверить и бухгалтерскую отчётность товарищества. 

Как принять правильное решение

Правила назначения аудиторской или ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих объединениях. Во-первых, назначение аудитора или ревизора – это исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение, типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не разрешается назначать ревизором или аудитором члена правления или бухгалтера квартирного товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или членства в ревизуемом КТ – не существует. 

Во-вторых, решение о назначении аудитора или ревизора для определённой проверки или выборы членов ревизионной комиссии должно быть конкретным. Решение должно содержать фамилию конкретного лица или название фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения. Распространённой ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Назначить аудиторскую проверку». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а кто будет искать аудитора, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях неизбежны дальнейшие упрёки, что правление подыскало «удобного» для себя ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которое плохо поработали перед собранием, не подготовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые предложения. 

В-третьих, общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания. Например, члены товарищества хотят проверить не выполняют ли работы в товариществе родственники председателя без решения общего собрания? не производятся ли выплаты председателю без решения общего собрания? Соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные объёмы сделанных работ? В зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать специалистов для проведения ревизии в своём КТ. Главный критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учёта, методики проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или строительного сектора, если надо проконтролировать объёмы и цены ремонтных работ. 

Ревизоры и правление

Часто члены КТ выбирают ревизоров по признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние обеспечит честную ревизию. Однако, если взаимоотношения ревизоров и правления окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то пострадают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и обслуживания дома уходят при этом на десятый план.

Правление должно быть заинтересовано в проведении контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять, действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ведении дел. В товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы. Во-вторых, ревизор должен рекомендовать правлению как исправить ошибки, устранить слабые места в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. А товарищества часто ошибаются в процедуре проведения собраний, во взаимоотношениях с подрядчиками при проведении ремонтных работ, да и в бухгалтерии есть недочёты.

Члены правления должны предоставить ревизорам возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии или аудиторской проверки документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам указания по написанию отчёта или мнения, но вправе, как и другие члены КТ, ознакомиться с отчётом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на собрании дополнительные пояснения.

Ревизоры на общем собрании

Ревизоры или аудитор составляют о результатах проверки отчёт, который представляется общему собранию вместе с годовым отчётом КТ о хозяйственной деятельности. Ревизионный отчёт несёт информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться утверждать годовой отчёт товарищества или нет. Конечно по результатам деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного правления руководить товариществом и обслуживать дом. 

Закон не устанавливает прямой обязанности ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчётом. Но по письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание, чтобы дать  членам КТ пояснения к своему отчёту.





Практическое пособие по организации и методике работы
ревизионной комиссии квартирного товарищества. 





Издание Pariteet Accounting UÜ: Таллинн, 2005. – 72 стр
                          



Один против собрания

опубликовано в газете МК Эстония 22 марта 2017 года


Поскольку квартирособственники являются одновременно долевыми собственниками своего дома, у каждого из них есть право принимать участие в управлении домом. Если управление домом осуществляет КТ, то это право реализуется принятием решений на общем собрании товарищества. В законах, регулирующих деятельность квартирного товарищества, установлены определённые требования и правила для обеспечения права членов участвовать в принятии решений, в реальной жизни члены товарищества могут столкнуться с ограничениями и нарушениями своих прав, которые санкционируют как правление так и общее собрание товарищества. Как понять, что право принятия решений на собрании нарушено и что можно сделать?
Машина для голосования

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов участников, поэтому перед организаторами собрания стоит задача убедить большинство голосовать «за» свои проекты. Каким же образом у человека возникает желание голосовать на собрании за какое-то решение? Законодательство исходит из того, что для формирования свободного волеизъявления человеку необходима информация по существу вопроса, достаточное время для оценки информации и формирования точки зрения, отсутствие внешнего психологического или физического давления на процесс волеизъявления. Тогда и возникает свободное мотивированное желание голосовать на собрании за какое-то решение, например, за обязанность члена КТ оплачивать ремонтные расходы. Вроде бы понятно, что получения большинства нужно до собрания выдать участникам как можно больше информации и провести разъяснительную работу.

Часто происходит всё наоборот, чтобы принять нужное решение, правление усложняет доступность информации для членов товарищества. Отчёты и планы с колонками цифр вывешиваются только на информационных досках в подъездах. Но стоя у доски подъезде, крайне сложно усвоить информацию в виде набора цифр, поэтому её никто и не читает. Этот приём обеспечивает на собрании большинство участников, которые не владеют предметом, но делают вид, что понимают, а на самом деле становятся машиной для голосования, которая штампует подготовленные решения. Ясно, что на таких собраниях дискуссии не предусмотрены, руководство, нацеленное на единомыслие и количество голосов, не даёт оппозиции и слова сказать. Но и сами участники собрания воспринимают выпавших из состава большинства товарищей с их неудобными вопросами или обличениями правления как угрозу всеобщему спокойствию. Вывод, если член товарищества, оказался на собрании в одиночестве со своей позицией, он не сможет противостоять давлению большинства. Лучший способ заставить товарищество соблюдать порядок созыва и проведения общего собрания – требовать приглашения на собрание нотариуса, который будет контролировать соблюдение законности и засвидетельствует протокол. Такое требование могут предъявить правлению не менее 1/5 членов товарищества в течение 3-х дней после получения приглашения на общее собрание.

Законодательная защита

Законодательство устанавливает ряд требований, обеспечивающих юридическую чистоту сделок, а голосование за решение на общем собрании КТ считается сделкой. Так, в Законе о некоммерческих объединениях установлены правила для обеспечения права участия члена в общем собрании. Закон предусматривает минимальный возможный срок предварительного уведомления членов о проведении общего собрания, который составляет 7 дней до дня проведения собрания, также обязательные требования для содержания приглашения, в котором должно быть указано время и место проведения собрания, также вопросы, которые планируется на собрании обсуждать (повестка дня). Требование предварительного уведомления о повестке дня собрания даёт члену товарищества временное пространство, чтобы изучить связанную с вопросом информацию, предварительно всё обдумать и подготовить свою точку зрения к собранию.

Приглашения на собрание должны доставляться членам товарищества через обычную или электронную почту, возможно в почтовый ящик. Это правило должно обеспечить доведение информации до каждого члена КТ. Например, вывешивание приглашений на собрание на инфодосках в подъездах дома эту задачу не выполняет, так как часть собственников просто не сможет, поднимаясь по лестнице с сумками, прочитать текст без очков, которые лежат в квартире. А собственники, которые сдают квартиру в найм и не бывают ежедневно в доме, вообще не увидят приглашение. А приглашение на собрание, полученное своевременно, позволит члену товарищества выделить время для участия в собрании, пристроить детей под надзор родственников, не уехать в отпуск или, наоборот, купить билеты и вернуться домой к нужному дню. Наконец, у собственника квартиры будет временное пространство найти представителя, который вместо него реализует право принимать решения на собрании.

Требование Закона о квартирном товариществе о представлении членам КТ за две недели до отчётного собрания планов и отчётов по хозяйственной деятельности даёт членам товарищества информацию по существу вопроса и позволяет её оценить, а если нет необходимых знаний – привлечь для консультации специалистов. Указанные правила информирования членов, установленные в законе, призваны обеспечить право свободного выражения воли при голосовании на общих собраниях.

Решение собрания можно отменить в суде

Член товарищества, который не согласен с незаконным решением собрания и не желает его исполнять может обратиться в суд с требованием решение собрания КТ отменить или удостоверить его юридическую ничтожность. Признаки юридически ничтожных решений, то есть не влекущих за собой юридических обязательств перечислены в Законе о некоммерческих объединениях. Они касаются нарушения порядка созыва собрания, например, несоблюдения временного промежутка уведомления о собрании, отсутствие вопроса, по которому приняли решение, в повестке дня, недоведение информации до всех членов КТ, несоблюдение кворума участников или кворума голосования, отказ пригласить нотариуса по требованию членов товарищества и другие.

Недействительными или спорными считаются решения, которые противоречит закону или уставу. Срок для оспаривания решения собрания в суде составляет пока 3 месяца, с 2018 года – срок 2 месяца со дня принятия решения. Для получения права подать судебный иск член товарищества должен объявить на общем собрании о своём возражении против решения и потребовать занести возражение в протокол собрания. Если ведущие собрание лица не вносят возражение в протокол, то нужно позаботиться о свидетелях, которые подтвердят в суде, что возражение было заявлено.

Конечно, до обращения в суд члену товарищества надо оценить пропорциональность влияния решения на свои экономические интересы и стоимость спора. Также следует учитывать, что товариществу даётся возможность самому исправить противоречащее закону или уставу решение на новом собрании. Это означает, что член КТ теряет возможность рассмотрения своего иска, если после получения искового заявления через суд, товарищество утвердит неправильное решение на новом собрании с соблюдением требований закона. В судебной практике также не являются редкостью юридически необоснованные иски против решений общих собраний, поэтому в интересах всего товарищества вести с согласия собрания видеосъёмку. Просмотр видеозаписи в суде позволяет отделить действительные нарушения от фантазий истцов и оценить добросовестность поведения товарищей на собрании.