Как призвать к порядку соседей, нарушающих правила общежития в многоквартирном доме

Если в Вашем доме живут какие-то асоциальные элементы, которые постоянно собирают компании, устраивают притон наркоманов и алкоголиков, то как квартирное товарищество может повлиять на них? Что делать с неадекватными соседями, которые не хотят никого слушать? 
За комментарием Baltnews Эстония обратился к юристу фирмы KETA ÕIGUSBÜROO, магистру права Марине Сухнёвой: 
- Общие правила проживания людей в многоквартирном доме регулируются законодательно, это значит, что за нарушение правил предусмотрена юридическая ответственность нарушителей, которая реализуется через государственные органы по заявлению пострадавших. Основной обязанностью собственника квартиры и проживающих с ним или в его квартире лиц, является содержание квартиры и долевой собственности дома в порядке, отказ от действий, которые превышают обычные влияния на соседей, возникающие при проживании в многоквартирном доме (статья 31 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Таким действием может быть, в том числе, создаваемый жильцами уровень шума в доме в разное время суток, что также регулируется законодательно. Если проживающие в доме люди превышают уровень допустимого шума, то этим нарушаются обязанности квартир собственника, установленные законом.
Постановлением Правительства ЭР № 38 от 26.01.1999 установлены «Требования к жилым помещениям», целью которых является обеспечение безопасности и здоровой среды проживания людей. В пункте 10 «Требований» определён предельный уровень допустимого и безопасного для здоровья шума в жилых помещениях, который составляет в дневное время 40 децибел, а в ночное время — 30 децибел. Для составления актов замера уровня шума нужно обращаться в Департамент здоровья. Кроме того, Закон о защите порядка запрещает причинять в доме и его окрестностях существенно беспокоящий других лиц продолжительный или многократный шум, или световые эффекты с 22.00 до 6.00 в обычные дни, и с 00.00 до 7.00 в выходные дни (часть 2 статьи 56 Закона о защите порядка). Для нарушителей ночного покоя предусмотрена ответственность в порядке статьи 262 Кодекса о наказаниях (RT I 2001, 61, 364), которая составляет до 100 штрафных единиц (до 400 евро) или арест. Для наведения порядка и наказания нарушителей нужно обращаться в полицию. Собственник должен сам вызывать полицию, если соседи шумят и нарушают правила общественного порядка, благоустройства или содержания домашних животных, установленных местным самоуправлением.
Если уговоры и полицейские штрафы не помогают против неадекватных соседей, собственники жилья и товарищество могут требовать принудительного отчуждения квартирной собственности по причине препятствования другим собственникам в нормальном пользовании своей недвижимости в порядке статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Нужно провести общее собрание КТ с требованием отчуждения, после этого обратиться в суд. А если нарушители добровольно не продадут свою квартиру в обозначенные сроки, нужно обратиться к судебному исполнителю, который продаст квартиру на публичных торгах. В результате неадекватные соседи должны будут выехать из дома, получив вместо квартиры вырученную на торгах денежную сумму, а недвижимость обретёт нового собственника.

У вас будет товарищество!

Как обращаться с «новорожденным» от 0 до 1 года


1 января 2018 года в регистре некоммерческих объединений появится около 10 тысяч новых квартирных товариществ. Это событие коснётся 230 тысяч собственников
квартир в домах, которые до сих пор обслуживались по старому Закону о квартирной собствен-
ности как сообщество, а этими сообществами управляли фирмы недвижимости. Какие правовые и практические последствия наступят для собственников квартир? Как следует обращаться со своим товариществом? Попробуем разобраться.




Разоблачение страхов
     Начнём с разоблачения страхов, которые распространяют среди собственников квартир несведущие в вопросе лица, в том числе, некоторые несведущие юристы. Людей пугают, что в 2018-м товариществам назначат управляющую фирму. Это утверждение неправильное и не опирается на закон. Новый Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает в ч. 3 статьи 66, что если дом-сообщество имел ранее управляющую фирму, то управляющим возникшего в доме КТ считается именно эта управляющая фирма, которая обслуживала дом до 2018 года. Другими словами, управляющая домом фирма продолжит обслуживание квартирного дома, но уже в статусе управляющего квартирным товариществом.

А что ожидать малоквартирным домам, с количеством квартир не более десяти, которые управляли домом сами, без управляющей фирмы? Часть 3 и 4 статьи 24 ЗКсКТ предусматривает, что правление в таких домах необязательно. Если правления нет, то квартирособственники руководят и представляют квартирное товарищество совместно.

Для того, чтобы управляющая фирма или правление были внесены в регистрационную карту квартирного товарищества собственникам квартир нужно представить соответствующее заявление в регистр. Для этого даётся срок полгода, к 30-му июня 2018. Это значит, что собственники квартир будут сами решать на собрании, подтвердят ли они полномочия прежней фирмы как управляющего КТ или выберут правление квартирного товарищества, чтобы управлять домом самостоятельно.

Общее собрание товарищества
     Итак, «переходный период» для того, чтобы определиться с вопросом дальнейшего управления домом составляет полгода. Выборы правления или подтверждение статуса прежней управляющей фирмы, а может выбор новой управляющей фирмы, собственники квартир должны решить на общем собрании КТ. В тех домах, бывших сообществах, где собственники не хотят ничего менять, инициативу в свои руки возьмёт управляющая фирма. Она созовёт и проведёт общее собрание квартирособственников, организует выборы управляющего. Поскольку вопрос выборов правления или управляющего относится к вопросам обычного управления, то назначение управляющего может решить и повторное собрание квартирособственников, которое правомочно принимать решения независимо от числа участников общего собрания.

Если же в доме есть инициативные люди, готовые, а главное, способные взять ответственность за управление домом на себя, они должны сами инициировать созыв общего собрания по правилам, установленным в Законе о некоммерческих объединениях. Для созыва общего собрания с повесткой дня: выборы правления КТ, необходимо составить заявление на имя управляющего и собрать под ним подписи 1/10 собственников квартир дома. Заявление вручается представителю управляющей фирмы. После чего управляющий должен созвать общее собрание в разумные сроки. Если управляющий не созывает собрание, то право созыва общего собрания переходит к заявителям. Правила созыва и проведения общего собрания в квартирном товариществе регулирует статья 20 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Первые шаги нового КТ
     Итак, квартирособственники отказались на общем собрании от управляющей фирмы и выбрали правление. В регистр некоммерческих объединений нужно представить соответствующее заявление о внесении членов правления в регистрационную карту товарищества. Заявление оформляется через нотариуса. К заявлению нужно приложить протокол общего собрания и списки участников общего собрания.

Что делать дальше, после регистрации нового правления в регистре? Во-первых, открыть счет товарищества в банке, если он еще не был открыт. Во-вторых, начать сбор резервного капитала, обязанность которого устанавливает статья 48 ЗКсКТ. Квартирное товарищество должно иметь резервный капитал, размер которого составляет не менее 1/12 от предполагаемых расходов одного года КТ. Вопрос о размере резервного капитала решает общее собрание квартирособственников. В-третьих, принять дом под управление от прежнего управляющей фирмы, подав управляющему соответствующее заявление после внесения правления в регистр.

Порядок передачи дома
     Порядок передачи дома квартирному товариществу от управляющего регулирует действующее Постановление Правительства Республики «Порядок приватизации жилых помещений» № 198 от 01.07.1993 г. Согласно этому порядку управляющий обязан передать товариществу документацию, касающуюся жилого дома, в течение трех месяцев со дня поступления соответствующего требования. Управляющий обязан передать следующие документы:

  • планы этажей, подвала, крыши, вертикальных разрезов дома и прилегающих к нему строений,  инвентаризационные планы и экспликации;
  • принадлежащий дому план земельного участка; 
  • чертежи внутренних и внешних сетей центрального отопления, газа-, электро- и водоснабжения и канализации дома;

О передаче документов составляется акт приёмки-передачи. Если необходимая документация отсутствует, она восстанавливает за счёт ремонтного фонда дома.

Также составляется акт передачи хозяйственного управления и обслуживания жилого дома, в котором указываются строительные данные о доме, и данные о поступлении средств, предусмотренных на ремонт дома с 01 июля 1994 года до даты передачи и их фактическое использование и данные о задолженности квартирособственников по платежам. С управляющим нужно будет договориться расчётах по остаткам или перерасходу ремонтного фонда и долгов квартирособственников. управление и обслуживание жилого дома считается переданным квартирному товариществу с момента подписания этого акта. Что делать, если домоуправление не оформляет и не подписывает акт о передаче дома?  Правление КТ может обратиться в суд с требованием заставить управляющего передать дом. Что делать, если у сторон имеются разногласия по содержанию акта? Согласно вышеупомянутого «Порядка» разногласия относительно содержания акта не служат основанием для отказа его подписания. 

Обучение председателей
     За двадцать лет существования квартирных товариществ государство не приложило усилий, чтобы организовать бесплатное обучение людей управлению домом. А ведь согласно стандарту профессии, руководителю КТ требуются экономические, технические, юридические и управленческие знания. Сегодня же люди должны сами оплачивать курсы обучения председателей. 

Таллинский Городской Союз Квартирных Товариществ откроет для своих членов в 2018 году частную школу для бесплатного обучения собственников квартир на 4 уровень руководителя квартирного товарищества. Подробнее на нашем сайте


Есть такая комиссия!

опубликовано в газете МК Эстония 18.10.2017


Запрос квартирособственников на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах, я озвучила в прессе в ноябре 2011 г. вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Прошло шесть лет, но члены квартирных товариществ по-прежнему спрашивают, где же такая комиссия, куда можно обращаться с жалобой на товарищество? Они не понимают, почему их обращения в полицию, в департамент защиты потребителей, в парламент, к президенту, к канцлеру права возвращаются с советом «идите в суд». Они не понимают, почему для того, чтобы получить от правления товарищества, к примеру, протокол собрания КТ нужно обращаться в суд, ведь дело это затратное как во временном, так и в денежном выражении, препятствием является также делопроизводство на эстонском языке. Они недоумевают, почему местное самоуправление до сих пор не удосужилось создать комиссию по решению споров в квартирных товариществах?

Перипетии с комиссией

Действительно, хороший вопрос, почему Таллинская городская управа не создала комиссию для квартирных товариществ? Ведь принятый 1 января 2010 года Закон о примирении (Lepitusseadus) позволяет создавать в структуре местного самоуправления досудебный примирительный орган, который должен помогать конфликтующим сторонам найти мирное решение частноправового спорного вопроса. Этот закон был принят в Эстонии в рамках принятой в 2008 году Европейским Парламентом и Советом Европы Директивы 2008/52/ЕС, которая предписывала государствам-членам обеспечить лучший доступ граждан к справедливости, как части политики Европейского Союза, направленного на создание правового пространства свободы, безопасности и справедливости. С этой целью предписывалось, в частности, обеспечить доступ к внесудебным методам разрешения споров.

Ответ лежит на поверхности: у Таллинской городской управы нет никакого желания заниматься спорами квартирных товариществ. К примеру, летом 2012 года в прессе было объявлено о создании общественной комиссии «Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ», которая прекратила свою деятельность уже в 2014 году по причине полного равнодушия к ней тех чиновников, которые в неизменном составе уже много лет отвечают за жилищную сферу и взаимодействие с квартирными товариществами. У комиссии не было ни помещения, ни финансирования, а на голом энтузиазме долго не протянешь. Вычурное название комиссии осталось в истории. Но на этом перипетии (от греческого – исчезновение удачи в делах) с комиссией для товариществ не закончились.

В 2015 году центристская фракция Рийгикогу представила в производство парламента законопроект № 54 SE о создании комиссии по спорам при местных самоуправлениях, но с полномочиями принудительного органа (то есть стороны конфликта были обязаны подчиниться решению комиссии). Законопроект изначально был юридически слабый, с пониманием того "чего долго работать, если всё равно не пройдёт в Рийгикогу". Так и случилось, в октябре 2015 года Рийгикогу исключил законопроект из производства. После этого Михаил Корб публично пообещал в прессе, что центристы будут снова и снова подавать этот законопроект, пока правящим партиям, которые не желают облегчить решение спорных вопросов в доме, не станет стыдно смотреть в глаза квартирным товариществам. С октября 2016 года центристы входят в правящую коалицию, но ни разу не вспомнили про обещание подать законопроект о комиссии, и им не стыдно смотреть в глаза квартирным товариществам.

Арбитражная комиссия как бусы

Про комиссию вспомнили, как водится, перед выборами. В таллинской программе центристов (на русском и эстонском языках) напечатано обещание создать арбитражную комиссию для решения споров в квартирных товариществах. Арбитраж, конечно, красивое слово, французское, и произвело на избирателя определённое воздействие. По утверждению Яны Тоом: «идея арбитражной комиссии идёт на ура».
Следует, однако, объяснить непосвящённым в тонкости юридической практики членам квартирных товариществ, что такое арбитраж. Арбитражное производство – это негосударственная форма рассмотрения споров с вынесением обязательного для сторон решения. Следовательно, стороны спора, вступая в арбитражное производство, должны предварительно дать своё согласие на рассмотрение спора, назначить по согласию арбитра (судью) и подтвердить, что добровольно подчинятся вынесенному решению. В Эстонском законодательстве работу арбитражных судов регулирует Процессуальный Кодекс гражданского судопроизводства. Всё производство в арбитраже стороны оплачивают сами, что делает процесс на порядок дороже, чем в обычном суде. А самое главное, как получить добровольное согласие сторон на производство? Практика решения споров в проблемных квартирных товариществах подтверждает, что согласия получить не удастся.

Так что арбитражную комиссию ждут те же перипетии и тот же результат, что и её предшественников. За этим красивым арбитражным лозунгом нет ни понимания предмета, ни плана его осуществления, ни специалистов. Похоже, лидеры центристов продолжают считать квартирособственников индейцами, голоса которых можно купить за дешёвые бусы.

Есть такая комиссия

Поскольку стало понятно, что дальше обивания порогов городской управы в вопросе комиссии для КТ продвинуться не удастся, товарищества сами взялись за дело. Зачем им это надо? Для создания правового пространства свободы, безопасности и справедливости. Разъяснительная работа, расширение кругозора и доверие лучшее средство для тушения конфликта в доме, чем судебное заседание.

Таллиннский Городской СоюзКвартирных Товариществ создал для своих членов примирительную комиссию, в которой споры между членами товарищества и самим товариществом рассматриваются во внесудебном порядке. Для квартирного товарищества, которое является членом ТГСКТ, согласие на рассмотрение спора является обязательным, так как обязанность участвовать в примирительном производстве определена в уставе Союза. Производство ведётся на основании Закона о примирительном производстве. На сегодняшний день уже 46 товариществ города подтвердили готовность вступить в эту организацию.

Для разрешения возникших споров в комиссию могут обращаться члены товариществ, которые вступили в ТГСКТ. Сторонам назначается примиритель, который представляет сторонам своё предложение по разрешению спора. В качестве примирителей приглашаются адвокаты, которые приглашаются в качестве примирителей судами. Производство ведётся на языке, который согласовали участники примирения. Примирительное производство является для членов Союза и их квартирособственников бесплатным и финансируется за счёт членских взносов. Для квартирособственника членство в ТГСКТ будет стоить всего 5 евро в год.

Примирительное производство заканчивается заключением компромиссного соглашения. Соглашение исполняется добровольно или может быть признано в суде в качестве исполнительного документа в порядке Гражданско-процессуального Кодекса, если какая-либо из подписавших соглашение сторон, вдруг передумает его исполнять.

Миссия неисполнима. Дубль 2


В ноябре 2011 года я напечатала в газете Деловые ведомости статью, в которой озвучила запрос собственников квартир на создание внесудебной комиссии для решения споров в товариществах вместе с предложением создать при местном самоуправлении примирительную комиссию. Городские власти проигнорировали запрос общественности. Отреагировал господин Вайнгорт, фирма которого организовывала учебные семинары для председателей КТ, приглашая вначале специалистов по товариществам. Потом Владимир Вайнгорт стал проводить лекции и консультации для товариществ самостоятельно. Итак, в июле 2012 года господин Вайнгорт объявил, что создаёт общественную комиссию по проблемам КТ, которая, по его словам, заменит жадных, подлых и безответственных юристов в деле защиты собственников от активности товариществ.

Кто вы, специалисты?
В состав комиссии вошли Яна Тоом (председатель), Владимир Вайнгорт (ответственный секретарь), Владимир Дроздов, Ольга Иванова, Сергей Юргенс, Сергей Никонов, Елена Сенук, Надежда Нитсхолд, Елена Соколовская. Поскольку эти люди имели партийную принадлежность (центристы и объединённая левая партия), то название придумали Межпартийная комиссия по проблемам квартирных товариществ. Общественности было объявлено, что комиссия из политиков, экономистов и различных специалистов, разбирающихся в вопросах КТ будет бесплатно помогать людям решать спорные вопросы с товариществами. 


Помнится, тогда же я написала про это начинание статью под названием А вы, друзья, как ни садитесь, всё в музыканты не годитесь, имея ввиду, что не специалисты не способны осилить такое мероприятие. Поскольку ни одного юриста в комиссию не пригласили, общественники стали действовать как любительский кружок по интересам. Правда сами они оценивали свою деятельность высоко и рапортовали в газете Столица, где им дали возможность собираться, о множестве людей, которые обращались и которым помогли. Кстати, сегодня Сергей Никонов приписывает идею комиссии себе и утверждает, что комиссию создали в 2011 году, но фактического подтверждения этому нет и быть не может.
     Но есть квартирособственники, которые оценивают деятельность этой комиссию по-другому. Александра Карлова сообщила, что дважды в это время обращалась по спорам со своим товариществом и к Сергею Никонову, который посмотрел протокол общего собрания сделал звонок председателю товарищества и вынес приговор, мол надо платить. Как потом выяснилось г-Никонов был с председателем этого КТ на "короткой ноге". Инициативная группа этого дома обращалась с коллективным письмом также к Яне Тоом за помощью от произвола председателя товарищества. Яна Тоом выслушала, "поплакалась", что не прошёл законопроект о досудебной комиссии, обещала разобраться и сообщить результаты. Люди ждут до сих пор, ни письма, ни звонка. Проблемы Александры с товариществом были решены в её пользу в суде, также она получила с товарищества все расходы, затраченные на юридическую помощь.

Помним, как всё закончилось
     На своей презентации, которая состоялась 25 сентября этого года, Яна Тоом, в свойственной ей манере, представила Сергея Никонова как „сумасшедшего, который совершенно бесплатно и весьма успешно тянул такое дело, как примирительная комиссия по делам квартирных товариществ“, и имеет уникальный опыт по  разруливанию“ конфликтов в КТ. Почему же комиссия уже в 2014 году прекратила свою деятельность? А по причине полного равнодушия к ней тех чиновников, которые в неизменном составе уже много лет отвечают за жилищную сферу и взаимодействие с квартирными товариществами. Дальше туманных разговоров с городом дело не пошло, сам Сергей Никонов признаётся, что носился по городу высунув язык с фразой „здрасьте, я из Межпартийной комиссии“, обращался и к тогдашнему вице-мэру Арво Сарапуу, но безрезультатно. У комиссии не было ни помещения, ни финансирования. Добавлю от себя, что кредит доверия собственников квартир к этой комиссии после указанных выше „разруливаний“ тоже стремился к нулю.

Дубль два или миссия неисполнима
     Через шесть лет после моей публикации члены квартирных товариществ по-прежнему спрашивают, почему местное самоуправление до сих пор не удосужилось создать комиссию по решению споров для квартирных товариществ? Про комиссию вспомнили, как водится, перед выборами. В таллинской программе центристов (на русском и эстонском языках) на 3 странице напечатано обещание создать арбитражную комиссию для решения споров в квартирных товариществах. Идею арбитража придумала Яна Тоом, имеющая по её собственным словам "за плечами четыре курса русской филологии". По исследованиям, заказанным евродепутатом среди фокус-групп, идея арбитражной комиссии идёт на ура
     Судя по фотографии с презентации 25.09.17, ура! никто уже не кричал. Собрание пригорюнилось. Наверное нашёлся юрист, который разъяснил политикам, непосвящённым в тонкости юридической практики, что работа арбитражных органов регулируется эстонским законодательством таким образом, что стороны спора должны предварительно дать своё согласие на рассмотрение спора, назначить по согласию арбитра (судью) и подтвердить, что добровольно подчинятся вынесенному решению. А как получить добровольное согласие сторон в КТ на производство? Практика решения споров в проблемных квартирных товариществах подтверждает, что согласия получить не удастся. Так выясняется, что под красивым арбитражным лозунгом нет ни понимания предмета, ни плана его осуществления, ни специалистов. Фокус не удался. 
     Из заявлений с той же презентации следует, что Таави Аас пообещал воссоздать комиссию, но какую? Если господин Никонов мечтает о примирительной комиссии с постоянным приёмом и хождением по квартирным товариществам для встреч с председателями, то спросим его на какую норму закона, обязывающую председателей или квартирособственников с ним встречаться, он будет опираться? Такой нормы закона нет. А из заявления и.о. мэра следует, что он вообще видит задачу комиссии в том, чтобы объяснять должникам, как обращаться с деньгами. В общем, миссия неисполнима. Квартирособственники будут с нетерпением ждать следующих выборов в 2021 году и новых сказок о комиссии для квартирных товариществ.

Поскольку стало понятно, что дальше обивания порогов городской управы в вопросе комиссии для КТ продвинуться не удастся, товарищества сами взялись за дело. Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ создал для своих членов примирительную комиссию, в которой споры между членами товарищества и самим товариществом рассматриваются во внесудебном порядке. Для разрешения возникших споров в комиссию могут обращаться члены товариществ, которые вступили в Союз. Подробнее на нашем сайте

Альтернатива - враг монополистов



Монополистов никто не любит. Доминирующее положение на рынке производства продукции или услуг, либо в сфере административного управления или идеологии позволяет монополистам диктовать обществу свои условия или повышать цены для получения дохода, вместо того, чтобы приложить усилия для совершенствования продукта. Обратной стороной монопольного положения в любой сфере рано или поздно становится деградация старых технологий или идей, отмирание способности генерировать что-то новое. Однако монополисты всегда уделяли и уделяют большое внимание борьбе с любыми проявлениями конкуренции, которая несёт с собой опасность потери доходов или привилегий.

Естественные монополии
Про естественные монополии, то есть поставщиков коммунальных услуг говорили и писали неоднократно.  Монопольное положение ряда предприятий на рынке продажи тепла, воды или газа позволяет им повышать тарифы на свои услуги. Несмотря на Закон о конкуренции, ценообразование коммунальных услуг остается недоступным контролю общественности и почему-то легко штампуется Департаментом конкуренции. Благодаря мощному лоббированию монополисты получили в Эстонии льготное для себя правовое регулирование, которое ущемляет интересы потребителей услуг. Например, принудительное заключение общего на весь дом договора продажи услуги, по которому возникает коллективная ответственность собственников квартир за долги соседей. Интересы поставщика тепла также защищает законодательный запрет на установку альтернативных систем отопления в жилых домах.

Все эти ограничения приводят не только к постоянному росту цен на тепло, но и к препятствию развития современных альтернативных технологий отопления жилых домов. У нас не поощряется развитие возобновляемых источников энергии. Примером мог бы послужить немецкий город Фрайбург, известный своей энергосберегающей политикой. Вместо этого политики всех уровней прописывают квартирным товариществам Эстонии один рецепт «снижения расходов на отопление» – обёртывание фасадов утеплителем, для чего нужно взять кредит у банка. Разумному человеку ясно, что сумма квартирного счёта от этого не изменится, потому что стоимость тепла будет распределена между платежом за кредит и платежом за теплоноситель. Так же ясно, что обёртывание дома пенопластом никак не влияет на цену теплоносителя, основными составляющими компонентами которого являются сланец – 11%, дерево – 25% и природный газ 44%. В связи с этим квартирные товарищества с тревогой смотрят на активное продвижение нашим правительством проекта перехода на сжиженный газ. Если правительство заставит поставщиков тепла закупать американский сжиженный газ, который на 40-50% дороже природного газа, то стоимость расходов на отопление жилых домов также подскочит на 50%.

Неестественные монополии
Иногда из обычной организации вырастает неестественная монополия, когда эта организация присваивает себе право представлять интересы определённого сообщества на различных уровнях. В сфере функционирования квартирных товариществ таким монополистом стал Эстонский Союз Квартирных товариществ, обычная некоммерческая организация, которую учредили в 1996 году 13 представителей товариществ Раквере, Тарту, Валга, Пярну, Тюри, Тапа, Таллинна. ЭСКТ с самого начала позиционировал себя как членская организация квартирных товариществ всей Эстонии. На двадцатом году своей деятельности Союз декларирует, что в его состав входит 1273 квартирных товарищества. Это составляет 25 % от числа всех квартирных товариществ Эстонии, а с 01.01.2018 года представительство уменьшится до 12%, так как квартирных товариществ в Эстонии станет вдвое больше. Тем не менее, ЭСКТ незаметно монополизировал право представлять все квартирные товарищества республики, формировать круг интересов и цену вопроса.

Почему же 2/3 квартирных товариществ не желают становиться членами ЭСКТ? На этот вопрос отвечают однозначно: «Взамен на уплату членских взносов (80 квартирный дом в Таллинне должен уплатить в год 370 евро) мы ничего толком не получаем. Практически все услуги, юридическая помощь, учебные семинары и т.п. – платные и неинтересные.»
Действительно, ЭСКТ давно перестал генерировать новые идеи, а 70% годового дохода Союза (201 020 евро в 2016 году) расходуется исключительно на заработную плату 9 работников. Почти половину от этой суммы составляют доходы от платных учебных семинаров, поэтому ЭСКТ решительно заблокировал попытки открыть бесплатное обучение для председателей квартирных товариществ, что угрожало бы Союзу потерей доходов.

Бесплатное обучение заблокировано
Ради своих интересов ЭСКТ проигнорировал запрос общества на бесплатное профессиональное обучение и заблокировал открытие учебной программы для руководителей квартирных товариществ в Коплиском профессиональном училище. Ходатайства об открытии бесплатного обучения представили более 200 председателей квартирных товариществ. Учебный отдел училища был заинтересован в подготовке и открытии учебной программы уже в сентябре этого года, но для запуска программы требовалось получить положительный ответ от ЭСКТ как участника квалификационной комиссии. Но Союз ответил, что бесплатное обучение квартирным товариществам не нужно, потому что председатели могут поучиться на курсах в Эстонском Союзе Квартирных Товариществ.

В Союзе председателям квартирных товариществ предлагается пройти базовый курс обучения за 190 евро (есть эстонский и русский курс), и подготовительный к профессиональному экзамену е-курс обучения за 170 евро (только на эстонском языке), то есть виртуальное обучение посредством компьютера. Плата за экзамен составляет 158 евро. Быть может ЭСКТ показал выдающиеся результаты обучения? По данным портала Kutsekoda квалификационное свидетельство в 2017 году получили всего 18 человек, в 2016 – 8 человек, а всего в Эстонии на 1 июля 2017 года только 39 человек имело квалификацию руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Становится ясно, что курсы в ЭСКТ не пользуются популярностью и не выполняют поставленной задачи. При таких темпах обучения нам потребуется 500 лет, чтобы обеспечить товарищества профессиональными руководителями.

Альтернатива враг монополистов
Противодействие монополистов всякого рода могут переломить только альтернативные движения, которые почувствовали и отражают новые запросы общества. Квартирные товарищества Таллина поддержали учреждение нового Таллинского Городского Союза Квартирных Товариществ (TLKÜL), который будет продвигать проект открытия бесплатного обучения председателей товариществ в Таллине для получения свидетельства «руководитель квартирного товарищества 4 уровня». Учебная программа будет открыта либо на базе действующего профессионального училища города, либо на базе частной школы, которую намерен создать новый ТГСКТ. После открытия программы собственники квартир смогут заключать с членом правления, претендующим на управление жилым домом, договор, одним из условий которого будет требование пройти профессиональное обучение в соответствии со стандартом профессии руководителя квартирного товарищества.


Опубликовано в газете МК Эстония 6 сентября 2017 г.



Может ли закон разрушить целый дом?


Опубликовано в газете МК Эстония 9 августа 2017


В нашей реальности – эта фраза уже не фигура речи, сочетание несочетаемого, а горькая реальность для сотен квартирособственников Кохтла-Ярве, жильё которых пришло в полную негодность из-за отключения домов от теплоснабжения за долги товарищества перед поставщиком тепла. Людям пришлось искать новое жильё, а дома подверглись нападению мародёров. Большинство пострадавших – это добросовестные собственники, которые оплачивали свою долю за отопление. По сути, они стали жертвами действующего законодательства, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставщиков необходимых для проживания услуг, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом, что значительно уменьшает расходы и проблемы монополиста, ведь в случае задолженности ему не запрещается просто закрыть вентиль в доме.

Законодательное лишение прав

Действительно, законодательство Эстонии лишило долевых собственников многоквартирных домов права требовать заключения договора с каждой квартирой на поставку насущных коммунальных услуг, таких как тепло, вода, газ. Таким образом около 1 миллиона человек (количество квартирособственников в Эстонии) вытолкнуты за рамки правового поля и судебной защиты во взаимоотношениях с поставщиками- монополистами. Общедомовой договор на услуги означает, что финансовая нагрузка по сбору платежей лежит солидарно на всех собственниках квартирного дома. В то же время поставщик имеет право не вести судебные споры с товариществом, а просто отключить тепло или воду.

Кроме того, получение коммунальной услуги через договор с товариществом лишает квартирособственников статуса потребителя и связанной с этим защиты и прав, предусмотренных Законом о защите потребителя. Члены товарищества не считаются потребителями в значении указанного закона, так как имеют право принятия решений внутри товарищества, в том числе по размеру хозяйственных платежей. Разумному человеку ясно, что в случае с тарифом на коммунальные услуги – это чистой воды профанация. Никакое влияние на стоимость теплоэнергии внутри КТ невозможно, так как товарищество неизбежно распределяет общий счёт поставщика между собственниками квартир, чтобы собрать деньги на оплату. Таким образом, квартирособственники лишены права требовать продажи услуги, соответствующей установленным требованиям, лишены права на информацию, на бесплатную консультацию в соответствующих ведомствах, также на возмещение вреда в случае нарушения прав.

Например, Госконтроль в ходе ревизий неоднократно подчёркивал, что из-за плохого состояния теплосетей и устаревшего оборудования, потребитель вынужден оплачивать до 30% потерь тепла при транспортировке, это миллионы евро в год.  Однако существующее правовое регулирование не позволяет квартирособственникам отстаивать свои права и требовать возврата денег. Вот и вопрос о том, кто заплатит компенсацию квартирособственникам Ида-Вирумаа, которые добросовестно оплачивали счета за теплоэнергию, но потеряли свои квартиры в замороженном доме, повис в воздухе.

От смены коалиции ничего не меняется

До сих пор все просьбы и предложения к правительству и Riigikogu сбалансировать интересы квартирособственников и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию, что отдельный договор с каждой квартирой невозможен по технической причине (счётчиков нет). Неужели такие забывчивые, ведь до 1991 года отдельные договоры были возможны и каждая квартира имела расчётные книжки по всем видам услуг. Или вот с 2002 по 2011 год AS Tallinna Küte фактически принудил 50 тысяч квартирособственников части города Ласнамяэ заключить индивидуальные договоры, чтобы получать деньги в обход неплатёжеспособной фирмы Brem. Значит, технических препятствий для договоров на самом деле не было и нет. Или, что обременение поставщиков индивидуальными договорами и должниками приведёт к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей. Аргументы лукавые, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей.

Надо сказать, что от смены состава правящей коалиции в Riigikogu ничего не изменилось. Весной 2016 года, будучи в меньшинстве, центристы сделали попытку внести законопроект, обязывающий поставщиков тепла заключать индивидуальные договоры, но это ожидаемо не принесло никакого результата, кроме политической трескотни и пиара центристов в роли «защитников собственников квартир». Заметьте, что нынче, имея в парламенте коалиционное большинство и возможность изменить закон с учётом интересов собственников квартир, центристы словно воды в рот набрали.

Видимо, от смены коалиции у нас ничего не изменилось, правительство по-прежнему считает, что квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно. Вот и проблему расселения ставших бомжами людей спихнули на местное самоуправление Кохтла-Ярве. К слову, напомню, что Эстония не ратифицировала 31-ю статью Европейской социальной Хартии в полном объеме, которая обязывает государство обеспечить право человека на жилье. Это означает, что потеряв приватизированную квартиру, человек остаётся на улице.

Ждём деприватизации?

Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет весёлым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться. Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, которые им приходится содержать. Кохтла-Ярве уже начал активно передавать государству такие заброшенные квартиры, чтобы сбросить с себя непосильное бремя расходов.

Реакция из министерств поражает непробиваемым упрямством. Признавая, что проблема имеет место быть и стала затратной для государственного бюджета, они даже не рассматривают единственно правильное решение в пользу индивидуальных договоров между квартирособственниками и поставщиками услуг, а придумывают схемы как бы скинуть «нехорошие» квартиры обратно самоуправлениям.

Напомню, что у товариществ также есть возможность подарить проблемную квартиру государству, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры. Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае нужно купить квартиру на торгах, после чего отказаться от неё в пользу государства, которое и станет новым членом квартирного товарищества.