БРИЛЛИАНТОВАЯ КВАРТИРА



© Марина Сухнёва
MTÜ Agentuur KETA
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 24.07.2013





Современные маркетологи от недвижимости неустанно креативят ради удержания роста цен и спроса на жильё. Чего только стоят перлы типа «Чем выше цены – тем доступнее жильё» от  члена правления Kinnisvarakool OÜ Тыну Тоомпарка. А к периодическим выкрикам «Это что, новый бум на рынке жилья?» публика вроде уже и попривыкла. Однако местный банковский индекс BETI, так называемый индекс доступности жилья, вполне сравним со знаменитым рекламным слоганом компании De Beers «Бриллиант – навсегда». Оба производят в сознании потребителя подмену действительного статуса товара, создавая новый имидж стандарта и доступности.

Люди и бриллианты

Если бы все добываемые в прошлом веке компанией De Beers алмазы начали свободно поступать на рынок, то цена камней не превышала бы цены простого угля, имеющего с алмазом одинаковый химический состав (С – углерод). Цену бриллианта определяет отнюдь не себестоимость его добычи, а качество огранки и регулируемый спрос. Монополисту De Beers удалось совместить невозможное: удержать высокие цены на камни и постоянный спрос на них. Выбранной целевой группе, молодым людям на пороге брака, внушили с помощью статей и рекламы в прессе, мюзиклов, кинематографа и лекций, что  кольцо с бриллиантом – это лучший подарок невесте. Реклама сделала своё дело: в середине прошлого века 80% американцев, вступающих в брак, стали заказывать кольца с бриллиантами. Пользуясь своим монопольным положением De Beers продолжал диктовать цены на камни, потому что ежегодно выпускал на продажу ровно столько бриллиантов, сколько игралось свадеб. Более 100 лет богатство De Beers зиждется на товаре, цену которого определяет не себестоимость, а умелый маркетинг. Слоган «Бриллиант – навсегда» подтвердил, что изобретательные маркетологи могут управлять миром, формируя потребительские привычки.

Люди и квартиры

Где бриллианты и где квартиры, есть ли между ними ассоциации? Смею утверждать, что маркетинговая стратегия De Beers получила второе дыхание на нашем рынке недвижимости. В качестве слогана работает индекс BETI (Balti Eluaseme Taskukohasuse Indeks), что в дотошном переводе означает Балтийский индекс жилья, которое по карману. Основанием для расчета индекса BETI является средний доход семьи, который способен погасить сумму кредита на покупку квартиры и интрессы банка за 25 лет, ежемесячными платежами 30% от зарплаты при 20% самофинансировании. Потенциальная целевая группа, попадающая под эти критерии – тридцатилетние молодые люди, состоящие в браке, сумевшие за три года накопить деньги на самофинансирование. Монополисты кредитно-ипотечного рынка, банки, помощью индекса BETI внушают молодым семьям со средним доходом, что покупка новой квартиры является доступным и вполне обычным делом. Монополисты строительного рынка, застройщики, строят в год количество новых квартир, равное количеству молодых семей со средним доходом. Такая стратегия позволяет не только удерживать цены квадратного метра на жильё, но и постоянно толкать их вверх. За ценами на новое жильё быстро подтягиваются и цены на рынке вторичного жилья.

Люди и статистика

Какое количество людей охватывает индекс BETI, по которому таллиннская семья со средним доходом могла позволить себе в первом квартале 2013 года приобрести в кредит типовую квартиру 50,2 м2 (по версии SEB банка)? Согласно последней переписи населения количество тридцатилетних молодых людей в Харьюмаа в 2013 году составляет 9636 человек[1], из них по данным статистики примерно половина, 4818 человек, состоят в браке, что составляет 2409 семейных пар – потенциальных покупателей, подходящих под критерии индекса BETI. На деле не более половины из них планируют покупку недвижимости[2], что не вызывает удивления по причине высокого уровня безработицы среди молодежи[3]. Получается, что ежегодно наша целевая группа хочет и способна купить в среднем 1200 – 1400 квартир. Примерно такое же количество новых квартир за год строят застройщики в Харьюмаа[4].

Люди и цены

Не бывает случайных совпадений. Очевидно, что цены на квадратные метры жилья формируются и удерживаются за счёт точно рассчитанного количества выпускаемого на рынок нового жилья в год, которое соответствует количеству потенциальных покупателей, молодых семей, подходящих под индекс BETI. Очевидно также, что себестоимость строительства не оказывает существенного влияния на формирование цен на жильё. В основе назначения цены лежит пресловутый индекс BETI, то есть, какую в принципе цену квадратного метра потянет кошелек молодой семьи со средним доходом, приобретающей квартиру за счет ипотечного кредита. Спекулятивный характер формирования цены на жильё позволяет застройщикам получать от 30% до 50% прибыли от действительной себестоимости строительства. В свою очередь индекс BETI позволяет банкам получать в виде интрессов 50% прибыли от суммы выданного кредита. Таким образом, молодая семья, платит за квартиру фактически три цены: 1/3 – собственно себестоимость строительства, а 2/3  - доходы застройщика и банка. Бриллиантовая квартира ценою в жизнь, и не только потому, что кредитный долг придётся выплачивать до пенсии. Экономические трудности или распад семьи ведут к потере квартиры, и второго шанса на покупку жилья у таких людей, как правило, нет.

Что дальше

Спекулятивный характер рынка недвижимости всегда движется по траектории обвал-пузырь-обвал, и сегодня мало кого волнует, что в в этой загогулине пропадают не только деньги, но и судьбы людей. Однако, должно бы волновать то, что уже через 10 лет наступит демографический провал, и количество тридцатилетних молодых людей в Эстонии будет всего 50% от сегодняшних показателей. Строить будет не для кого, целевая группа «усохнет» в разы, потому что количество людей, способных купить квартиру на личные средства, ограничено[5].

Такое положение на рынке строительства жилья невозможно исправить, пока у людей существует единственная возможность приобретения жилья – это покупка квартир, которые строит застройщик, и приобретение с помощью ипотечного кредита. Выход из этого порочного круга лежит через разрушение монополии на стратегию строительства и кредитования жилья. Монополия De Beers была разрушена в 90-х годах прошлого века появлением новых производителей алмазов. На рынке жилья назрела необходимость поддерживать и развивать альтернативные способы строительства и кредитования жилья, ведь реально в улучшении жилищных условий, например в Харьюмаа, нуждаются 30% населения.

В Европе поддержка государства направлена на строительство кооперативного жилья. В Польше жилищные кооперативы составляют около 27% от общего объема жилищного фонда страны, в Австрии – 23%, в Швеции – 22%, Франции – 19%, Норвегии –15% (ICA Housing, 2012). Кооперативное жилье повсеместно ценят за доступность за разумную квартплату, прозрачность управления, сотрудничество и возможность социального развития. В Эстонии же все программы кооперативного строительства были свернуты в 1991 году. Между тем, поддержка строительства кооперативного жилья могла бы дать мощный толчок развитию экономики страны и сделать жильё действительно доступным для людей с разным уровнем доходов, кроме того – это реальный сектор для трудоустройства молодежи и снижения безработицы. Да, фундаментом кооперации являются социал-демократические идеи развития, но ведущие экономисты считают, что за ними будущее, потому что экономика должна служить обществу, а либеральная модель завела мировую экономику в тупик.



НИКАКОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ


© Марина Сухнёва
RADA ÕIGUSBÜROO OÜ
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 22.05.2013




Взаимоотношения собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах с квартирными товариществами остаются по-прежнему проблемными. Слишком разнятся интересы предпринимателей и простых жильцов. Квартирособственники жилых помещений не желают, да и не обязаны поддерживать планы по перестройке нежилых помещений или техносистем, например, по отделению нежилых помещений от общей системы отопления дома с целью установить отдельный счетчик тепла и требовать снижения начислений за теплоснабжение.



Статус квартирособственника


Нежилое помещение в жилом доме имеет юридический статус квартирной собственности как и все другие жилые помещения дома, а собственник нежилого помещения так же, как и другие квартирособственники, автоматически становится членом квартирного товарищества. Считается, что приобретая нежилое помещение в доме, где учреждено товарищество, лицо соглашается с членством в товариществе и вытекающими из этого членства правами и обязанностями. Собственник нежилого помещения наравне с обычными членами товарищества имеет обязанность оплачивать необходимые расходы товарищества по обслуживанию и ремонту жилых помещений и прилегающей к нему территории, выполнять решения собраний товарищества о хозяйственном обслуживании и сохранении жилого дома. Кроме того, в многоквартирном доме надо учитывать особенности юридической конструкции квартирной собственности, например, что весь комплекс системы отопления дома является совместной собственностью всех квартирособственников дома, даже если часть технических сетей и установок находится в границах отдельной квартирной собственности.



Альтернативные решения


С самого начала приватизации нежилых помещений желание минимизировать расходы на отопление больших бизнес площадей побуждало предпринимателей искать альтернативные решения. С одной стороны, их можно понять, ведь в многоквартирном доме расходы на тепло распределяются между членами товарищества пропорционально общей площади квартирных собственностей. Бытовая логика подсказывала, что отступление от этого принципа и установка счетчика должна дать существенную экономию. К этому надо добавить твердое убеждение всех квартирособственников, что расположенные в собственном помещении конструкции, в том числе радиаторы, являются личной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению. Все это подвигло предпринимателей к переводу своих помещений на альтернативные системы отопления. При этом не спрашивали согласия других квартирособственников, самовольно обрезали радиаторы и трубопроводы центрального отопления, устанавливали электроприборы или собственные счетчики теплоэнергии, даже альтернативные теплоузлы. Результатом стали многочисленные судебные споры.  

Суды первой и апелляционной инстанций принимали по этому вопросу различные решения, пока проблему не рассмотрел Государственный Суд, который в решении № 3-2-1-76-04 пришел к выводу, что система отопления дома является цельной системой вместе с радиаторами и трубопроводами и находится в совместной собственности квартирособственников, даже в случае, если ее отдельные части проходят в границах отдельной квартирной собственности. В решении № 3-2-1-153-05 Государственный Суд отметил, что комплексные системы отопления, которые могут состоять из нескольких теплоузлов, тоже являются совместной собственностью квартирособственников дома независимо от того, кто их купил и установил. Сособственники (товарищество) должны обслуживать все части и теплоузлы целостной системы отопления совместно. Таким образом, суды не поддерживают поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома и переход на альтернативное отопление.



Без альтернативы


На сегодняшний день судебная практика установила, что собственники нежилых помещений, которые отсоединились от общей системы теплоснабжения дома, срезали радиаторы и перешли на альтернативную систему обогрева своих помещений, действовали противоправно. Собственники нежилых помещений не вправе требовать от квартирного товарищества, чтобы расходы за теплоэнергию начислялись им по показаниям счетчика. Если в доме единая система отопления, то для перехода на альтернативное отопление собственнику нужно получить согласие всех квартирособственников дома в соответствии с частью 1 статьи 74 Закона о вещном праве,  так как отсоединение от общей системы отопления дома является существенным изменением общей вещи. К такой точке зрения пришел Государственный Суд в пункте 10 решения № 3-2-1-50-11 от 18.07.2011. 

Для того, чтобы узаконить альтернативное отопление и урегулировать порядок расчетов за тепло, собственник нежилого помещения может только просить, но не требовать, других сособственников дома заключить соответствующее соглашение. При заключении этого соглашения другие квартирособственники должны изучить также возможные негативные для себя последствия отделения одной из квартир дома от общей системы отопления. Именно в этом соглашении нужно определиться с методикой распределения платежей за тепло между всеми собственниками и отделившейся квартирой, с техническими вопросами обеспечения в отделившейся квартире необходимой температуры и контроля за этим. Учитывая актуальность проблемы, составители исследования Распределение расходов на тепло в многоэтажном квартирном доме в случае отделения от системы отоплениясчитают нежелательным и недопустимым, с точки зрения технических аспектов, давать разрешение на поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома. Если качество теплоснабжения дома требует улучшения, его нужно повышать улучшением системы теплоснабжения всего дома целиком, стр.27 исследования, доступно по адресу: www.v-maarja.ee/systematic/files.php?id=181.

ПАРКУР или ПАРКИНГ?


Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 20.02.2013


Парковка автомобилей на дворовой территории по-прежнему занимает первые рейтинги в списке причин для скандала с соседями по дому. Причиной новых скандалов стала деятельность парковочных фирм, которые по договору с квартирным товариществом принялись обеспечивать порядок на парковке, выписывая нарушителям штрафы. Можно ли организовать парковку возле дома таким образом, чтобы она стала цивилизованным паркингом, а не превращалась в зону преодоления конфликтов и препятствий наподобие паркура ?

Несогласных быть не должно


Главный рецепт для организации бесконфликтной парковки на земле, принадлежащей квартирособственникам дома – консенсус, модное в 90-х годах слово, которое означает общее согласие всех участников. Вопрос парковки не решается на общем собрании квартирного товарищества большинством голосов, а относится к компетенции квартирособственников (часть 1 статьи 74 Закона о вещном праве), которые должны прийти к общему согласию, учитывая также возможные негативные последствия своего волеизъявления. На это обращал внимание Государственный Суд в решении 3-2-1-151-10.

В порядке пользования парковкой можно договориться, кто финансирует строительство парковки, закрепить размеченные парковочные места за конкретными квартирособственниками, установить их права и обязанности в качестве пользователей, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то при заключении соглашения распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Можно предусмотреть порядок замещения освободившихся мест из очереди квартирособственников, избегая будущих конфликтов из-за незаконной продажи парковочного места в придачу к квартире. Право на закрепление парковочного места за конкретной квартирой может возникнуть только в том случае, если оно занесено по соглашению всех квартирособственников в крепостную книгу. Это не исключает право продавца квартиры получить со следующего по порядку пользователя возмещение расходов, сделанных на строительство парковочного места.

Ответственность по согласию

Только по общему согласию квартирособственники могут поручить квартирному товариществу заключить договор с парковочной фирмой, которая будет штрафовать их за нарушение порядка пользования парковкой. Только на основании этого соглашения у квартирособственника возникнет обязанность оплачивать штрафы парковочной фирмы. Во всех других случаях требования фирмы не имеют правового основания, поскольку квартирособственник не заключал с фирмой договор, не соглашался на штрафы и вправе пользоваться собственной дворовой территорией. Однако, право пользования общей вещью ограничено в законе о вещном праве требованием не создавать другим сособственникам препятствий в оговоренном соглашениями пользовании. Поэтому законной правоохранительной мерой квартирособственников к недобросовестному соседу, который не считается с  интересами других собственников, может быть не штраф, а требование отчуждения квартиры, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 14 Закона о квартирной собственности именно к тем, кто создает препятствия в пользовании квартирными собственностями.

Товарищество на парковке

В чем же заключается роль квартирного товарищества при организации парковки на территории, принадлежащей квартирособственникам дома? Во-первых, это организация строительства парковки и сбор целевых взносов с будущих пользователей парковочными местами. Согласитесь, строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет общих средств товарищества было бы крайне несправедливо по отношению к тем членам, которые не имеют машин, и не будут пользоваться парковкой.  Во-вторых, это возможная уборка территории парковки. В-третьих, это защитные меры по организации парковки, в том числе договор с парковочной фирмой.

Без согласия квартирособственников их самих нельзя штрафовать на собственной земле, а как обстоит дело с посторонними? Можно ли считать, что припарковавшись на частной парковке определенного дома, владелец машины нарушил договор с товариществом или заключил договор с парковочной фирмой, даже если у въезда на парковку висит соответствующее объявление? Закон обязательственного права не поддерживает такой способ заключения договора. Поэтому штрафование посторонних автомобилистов на собственной территории жилого дома не имеет под собой правового основания. На основании Закона о вещном праве собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить лицо, совершившее самоуправство, с недвижимой вещи. Другими словами, законной мерой будет буксировка нарушителя с территории.

Правила частной парковки

 
Растет число квартирных товариществ, которые организуют парковку для своих членов на городской земле, заключив с городом договор долгосрочного пользования. В этом случае именно товарищество является владельцем частной парковки, который заключает договор с парковочной фирмой для обеспечения порядка. Можно ли штрафовать члена товарищества, если он припарковался на чужом месте частной парковки своего товарищества? Поскольку заключения договора с товариществом и парковочной фирмой не происходит, штрафование является незаконным. Законной мерой будет буксировка нарушителя с территории. Хорошим способом организации частной парковки для пресечения въезда неправомочных лиц является шлагбаум. На это указал, например, Таллиннский Окружной Суд в деле Citypark № 3-11-2383.

Лучшим способом для организации цивилизованного паркинга на территории жилого дома является учет интересов всех квартирособственников дома и добросовестное отношение членов товарищества друг к другу.