НИКАКОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ


© Марина Сухнёва
RADA ÕIGUSBÜROO OÜ
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 22.05.2013




Взаимоотношения собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах с квартирными товариществами остаются по-прежнему проблемными. Слишком разнятся интересы предпринимателей и простых жильцов. Квартирособственники жилых помещений не желают, да и не обязаны поддерживать планы по перестройке нежилых помещений или техносистем, например, по отделению нежилых помещений от общей системы отопления дома с целью установить отдельный счетчик тепла и требовать снижения начислений за теплоснабжение.



Статус квартирособственника


Нежилое помещение в жилом доме имеет юридический статус квартирной собственности как и все другие жилые помещения дома, а собственник нежилого помещения так же, как и другие квартирособственники, автоматически становится членом квартирного товарищества. Считается, что приобретая нежилое помещение в доме, где учреждено товарищество, лицо соглашается с членством в товариществе и вытекающими из этого членства правами и обязанностями. Собственник нежилого помещения наравне с обычными членами товарищества имеет обязанность оплачивать необходимые расходы товарищества по обслуживанию и ремонту жилых помещений и прилегающей к нему территории, выполнять решения собраний товарищества о хозяйственном обслуживании и сохранении жилого дома. Кроме того, в многоквартирном доме надо учитывать особенности юридической конструкции квартирной собственности, например, что весь комплекс системы отопления дома является совместной собственностью всех квартирособственников дома, даже если часть технических сетей и установок находится в границах отдельной квартирной собственности.



Альтернативные решения


С самого начала приватизации нежилых помещений желание минимизировать расходы на отопление больших бизнес площадей побуждало предпринимателей искать альтернативные решения. С одной стороны, их можно понять, ведь в многоквартирном доме расходы на тепло распределяются между членами товарищества пропорционально общей площади квартирных собственностей. Бытовая логика подсказывала, что отступление от этого принципа и установка счетчика должна дать существенную экономию. К этому надо добавить твердое убеждение всех квартирособственников, что расположенные в собственном помещении конструкции, в том числе радиаторы, являются личной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению. Все это подвигло предпринимателей к переводу своих помещений на альтернативные системы отопления. При этом не спрашивали согласия других квартирособственников, самовольно обрезали радиаторы и трубопроводы центрального отопления, устанавливали электроприборы или собственные счетчики теплоэнергии, даже альтернативные теплоузлы. Результатом стали многочисленные судебные споры.  

Суды первой и апелляционной инстанций принимали по этому вопросу различные решения, пока проблему не рассмотрел Государственный Суд, который в решении № 3-2-1-76-04 пришел к выводу, что система отопления дома является цельной системой вместе с радиаторами и трубопроводами и находится в совместной собственности квартирособственников, даже в случае, если ее отдельные части проходят в границах отдельной квартирной собственности. В решении № 3-2-1-153-05 Государственный Суд отметил, что комплексные системы отопления, которые могут состоять из нескольких теплоузлов, тоже являются совместной собственностью квартирособственников дома независимо от того, кто их купил и установил. Сособственники (товарищество) должны обслуживать все части и теплоузлы целостной системы отопления совместно. Таким образом, суды не поддерживают поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома и переход на альтернативное отопление.



Без альтернативы


На сегодняшний день судебная практика установила, что собственники нежилых помещений, которые отсоединились от общей системы теплоснабжения дома, срезали радиаторы и перешли на альтернативную систему обогрева своих помещений, действовали противоправно. Собственники нежилых помещений не вправе требовать от квартирного товарищества, чтобы расходы за теплоэнергию начислялись им по показаниям счетчика. Если в доме единая система отопления, то для перехода на альтернативное отопление собственнику нужно получить согласие всех квартирособственников дома в соответствии с частью 1 статьи 74 Закона о вещном праве,  так как отсоединение от общей системы отопления дома является существенным изменением общей вещи. К такой точке зрения пришел Государственный Суд в пункте 10 решения № 3-2-1-50-11 от 18.07.2011. 

Для того, чтобы узаконить альтернативное отопление и урегулировать порядок расчетов за тепло, собственник нежилого помещения может только просить, но не требовать, других сособственников дома заключить соответствующее соглашение. При заключении этого соглашения другие квартирособственники должны изучить также возможные негативные для себя последствия отделения одной из квартир дома от общей системы отопления. Именно в этом соглашении нужно определиться с методикой распределения платежей за тепло между всеми собственниками и отделившейся квартирой, с техническими вопросами обеспечения в отделившейся квартире необходимой температуры и контроля за этим. Учитывая актуальность проблемы, составители исследования Распределение расходов на тепло в многоэтажном квартирном доме в случае отделения от системы отоплениясчитают нежелательным и недопустимым, с точки зрения технических аспектов, давать разрешение на поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома. Если качество теплоснабжения дома требует улучшения, его нужно повышать улучшением системы теплоснабжения всего дома целиком, стр.27 исследования, доступно по адресу: www.v-maarja.ee/systematic/files.php?id=181.