Подводные камни на парковке

Строительство парковочных мест во дворах и придомовых территориях многоквартирных домов стало серьёзной проверкой для отношений его собственников. Споры и скандалы между квартирособственниками возникают там, где действуют «по понятиям», а не по закону. В этой статье разъясняются проблемы, возникающие в случае организации парковки на земле, взятой квартирным товариществом в пользование у городского самоуправления, и их возможные решения. Следует иметь ввиду, что законодательное регулирование организации и пользования парковкой на собственной земле многоквартирного дома существенно отличается от правил пользования арендованной территорией.

Конфликт интересов

Практика показывает, что уже на этапе строительства возникает конфликт интересов. Квартирособственники – автомобилисты хотят получить конкретное парковочное место в личное пользование, при этом расходы на строительство хотят разделить между всеми долевыми собственниками дома. Их интерес понятен – сократить собственные затраты на парковочное место. Так и появляются «аргументы» про бабушек с внуками, которые смогут получить место в неизведанном будущем. Однако бабушки справедливо не желают оплачивать чужие блага, потому что сейчас у них нет автомобиля и сейчас парковочное место им не нужно. Остаётся также загадкой, как парковка на муниципальной земле, не принадлежащей квартирособственнику, который даже не имеет на этой парковке места, может повысить рыночную стоимость его квартиры? Не говоря уже о том, что бабушки не толпятся на рынке жилья с неуёмным желанием продать свою квартиру.

Поскольку речь идёт об организации парковки на муниципальной земле, взятой в пользование квартирным товариществом, то все вопросы, связанные с парковкой, решаются на общем собрании квартирособственников большинством голосов. Любой член товарищества может обратиться в суд, чтобы аннулировать неправильное решение  общего собрания. Судебная практика решает подобные конфликты исходя из принципа добросовестности (решения Государственного Суда № 3-2-1-28-11; № 3-2-1-50-11; № 3-2-1-116-11). Общая часть Гражданского Кодекса в статье 32 устанавливает обязанность членов юридического лица соблюдать во взаимоотношениях принцип добросовестности и учитывать оправданные интересы друг друга. Цель принципа добросовестности – препятствовать злоупотреблениям в осуществлении прав. Судебная практика конкретизирует добросовестное поведение как честное, не причиняющее вреда интересам других лиц, пропорциональное с точки зрения прав и обязанностей. А будет ли пропорциональным решение общего собрания товарищества финансировать строительство парковки из общего ремонтного фонда, а право пользования парковочными местами разделить только между некоторыми из них? Разве не ясно, что решение перекошено в пользу владельцев автомобилей, которые получают не только обязанности, но и право пользования, в то время как другие члены товарищества имеют только обязанности, но лишены прав?

Так как подобное решение общего собрания КТ будет непропорциональным по отношению к квартирособственникам, которые не получат место на парковке, то любой обиженный квартирособственник вправе:

·      Признать решение общего собрания товарищества юридически ничтожным в судебном порядке, даже если большинство проголосовало «за» решение. Недобросовестное поведение не защищается государством.

·       Отказаться от исполнения непропорционального решения общего собрания.

Решением, соответствующим принципу добросовестного поведения, будет создание целевого фонда для финансирования строительства парковки, взносы в который будут делать квартирособственники, получающие право пользования парковочным местом на парковке. Действующее (не оспоренное в суде) решение общего собрания по несению расходов на строительство парковки является обязательным к исполнению в отношении тех квартирособственников, которые участвуют в финансировании строительства. Следовательно, в случае отказа от оплаты целевого взноса квартирное товарищество может обратиться в суд для взыскания долга с должника.

          

Нет порядка пользования

Другой типичной ошибкой, которая является причиной конфликтов в товариществах, является отсутствие письменного соглашения о распределении мест и порядке пользования парковочными местами между товариществом и автомобилистами-пользователями. Вопрос распределения парковочных мест и установления порядка пользования нужно решать ещё до того, как парковка будет построена. На общем собрании квартирособственников вопрос решается большинством голосов. Общее собрание товарищества утверждает распределение парковочных мест, общие положения порядка пользования, ответственность тех, кто нарушает порядок.

Содержание права пользования парковочным местом:

·           право пользоваться парковочным местом для парковки транспортных средств;

·           право других лиц, пользоваться парковочным местом (родственники);

·           может быть условие, что передача места в субаренду без согласия КТ недопустима;

·           право пользования не подлежит продаже вместе с квартирой покупателю квартиры;

·           в случае прекращения права пользования, оно переходит к другому квартирособственнику дома согласно очереди на замещение свободных мест;

·          новый пользователь возмещает расходы за строительство парковочного места продавшему квартиру собственнику.

·           право пользования может быть прекращено в случае, если   неоднократно нарушает обязанности, предусмотренные в Порядке пользования парковкой.

Обязанности товарищества на парковке

В порядке пользования парковкой предусматриваются и права/обязанности квартирного товарищества: организовать учёт пользователей парковочными местами; устанавливать средства организации и ограничения дорожного движения на дворовой территории; взимать плату за обслуживание парковки с пользователей; осуществлять надзор за соблюдением порядка парковки; осуществлять поддержание парковочных мест в порядке. В качестве защитных мер от нарушителей порядка в случае парковки на арендованной земле судебная практика признаёт шлагбаум, «башмаки», буксировку автомобиля.

Закон не запрещает квартирному товариществу заключать соглашение о пользовании парковочным местом с третьими лицами (не квартирособственниками дома), если своих желающих не хватает. Поэтому непонятно, зачем для администрирования парковками при нарвских товариществах создаются юридические лица-прокладки с типовым названием «MTÜ Parkla». Новое юридическое лицо, некоммерческое объединение, требует расходов на администрирование, ведение бухгалтерского учёта и тому подобное. Кроме того, члены квартирного товарищества не имеют возможности влиять и контролировать деятельность этого некоммерческого объединения. В то время как право на информацию о деятельности товарищества обеспечено для каждого квартирособственника статьёй 45 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, доступа к информации «MTÜ Parkla» они не имеют. Члены товарищества не могут влиять на распределение парковочных мест, размер платы, возможные незаконные продажи и аренды внутри «MTÜ Parkla». Также утеряна возможность получить свободное место на арендованной парковке по справедливой цене, если в будущем появится автомобиль. Словом, «MTÜ Parkla» даёт возможности для манипуляций. А ведь договор пользования с городом заключило квартирное товарищество, это значит, что все квартирособственники являются солидарными должниками и несут, в том числе материальную ответственность, в случае нарушения товариществом договора пользования.

Опубликовано в газете Виру проспект 7.12.2018

Управляющий квартирным товариществом – это кто?

В Эстонии насчитывается более 23 тысяч квартирных домов, но только половина из них управлялась до 2018 года квартирными товариществами. Остальные дома управлялись фирмами недвижимости. С 2018 года каждый многоквартирный дом должен иметь товарищество, но для тех, кто хочет обслуживать дом через фирму недвижимости, Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) предусмотрел должность управляющего вместо правления. В точном переводе с эстонского слово valitseja означает руководитель, но у нас применяют термин «управляющий», что запутывает квартирособственников в понимании того, кто же такой управляющий КТ.

Фирма-управляющий

       Статья 26 КСиКТ предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

       В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий

     В то же время, во многих товариществах наряду с правлением работают договорные управляющие, как физические, так и юридические лица. Договорные управляющие не внесены в регистрационную карту товарищества, их полномочия ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Действующее правление квартирного товарищества сохраняет все полномочия по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, ведению бухгалтерского учёта. Работник договорного управляющего не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом.

Профессия руководитель КТ

     Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

    Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. В Эстонии только 33 человека имеют квалификацию руководителя квартирного товарищества.

Опубликовано в газете Виру Проспект 7 ноября 2018 года

Квартиру испортили. Кто заплатит

        

Если квартира расположена в многоквартирном доме, то следует учитывать риски порчи имущества от действия/бездействия соседей или квартирного товарищества. Популярным средством защиты от рисков стало страхование домашнего имущества, потому что страховые фирмы быстро выплачивают возмещение квартирособственнику. Те, кто не имеют страховки должны обращаться в суд против товарищества с требованием возмещения ущерба. Однако есть случаи, когда товарищество не обязано возмещать вред, а за ущерб должен отвечать сам «пострадавший» квартирособственник.

Когда собственник сам в ответе

Из части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) следует, что обязанность содержания долевой собственности в порядке лежит на всех квартирособственниках дома. Государственный Суд пришёл к выводу, что обязанность квартирособственников обеспечить надлежащее управление долевой собственностью не является пассивной обязанностью, а должна сопровождаться активными действиями по контролю технических систем в квартирах; незамедлительным сообщением товариществу об амортизации систем, протечках. Эта обязанность состоит и в своевременном принятии на общих собраниях решений о содержании техносистем в порядке; в оплате расходов товарищества за содержание дома в порядке. В случае возникновения вреда доля ответственности самого собственника увеличивается пропорционально его «вкладу» (часть 2 статьи 137 Обязательственно-правового Закона).

Вот примеры, когда ответственность за ущерб полностью или частично ложится на самого собственника квартиры. Если он не даёт возможности товариществу производить необходимые работы по ремонту общих техносетей, находящихся в квартире, а потом именно этот участок становится причиной аварии в квартире. Или собственник сам перестраивает коммуникации, проходящие в квартире (водоснабжение, канализация, система отопления, в том числе радиаторы), при этом товарищество не ставится в известность, не привлекается к работам и не может контролировать качество работ. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок коммуникаций из-за ошибки в ходе работ.

Собственник застраивает проходящие в квартире техносистемы наглухо закрытыми коробами, что не позволяет контролировать и своевременно обслуживать техносети. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок. Собственник забивает канализацию тряпками, памперсами, строительным мусором, что становится причиной аварии.

В указанных случаях ответственность товарищества уменьшается пропорционально влиянию самого собственника на возникновение вреда. Также товарищество вправе отказаться от возмещения расходов по восстановлению сооружённых в квартире без проекта коробов, закрывающих технические коммуникации, так как это препятствует обслуживанию предмета долевой собственности. Страховая фирма также может отказать собственнику квартиры в выплате возмещения, поскольку полис страхования предусматривает исключения, связанные с поведением страхователя.

Когда отвечает товарищество

Ответственность за причинение ущерба возникает у товарищества в случае, если оно не исполняет должным образом обязанности по содержанию в порядке жилого дома, который обслуживает, и вследствие этого наносится ущерб квартирной собственности. Примеры ущербов:

• затопление квартиры из засорения или разрыва канализационной трубы или прорыва общего водопровода;
• затопление квартиры с протекающей крыши дома или из-за разрыва оборудования на крыше;
• повреждения квартиры из-за некачественных строительных работ, или в ходе строительных работ;
• физические повреждения лица (скользкие дорожки, сосульки, снег, обрушение частей здания);
• повреждение автомобиля снегом, сосулькой с крыши дома, движением мусорных ящиков или обрушением веток деревьев 

Собственник квартиры вправе требовать возмещения вреда на основании части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ), которая устанавливает, что собственники квартир несут друг перед другом солидарную ответственность, но требования, связанные с управлением долевой собственностью, нужно предъявлять товариществу. Если квартира застрахована, и страховая фирма выплатила собственнику возмещение ущерба, то страховщик имеет регрессное право требовать с квартирного товарищества возмещения своих убытков в размере выплаченной компенсации. Если КТ имеет свой полис страхования ответственности, то возмещение заплатит страховая фирма товарищества.

Товарищество освобождается от обязательства компенсации ущерба в следующих случаях: во-первых, в случае природных катастроф, во-вторых, если вред возник по связанным с самим потерпевшим лицом обстоятельствам, … за которую оно несет ответственность (часть 1 статьи 139 Обязательственно-правового Закона). В-третьих, если причинителем вреда является собственник другой квартиры (не закрыли кран, самовольно меняли радиаторы, делали ремонт и т.п.). В-четвёртых, в связи с давностью, например, возникновение плесени. Товарищество может применить срок давности, если имеет доказательства, что собственник квартиры знал о появлении плесени более, чем три года назад до обращения за возмещением вреда.

Когда отвечают члены правления

Согласно части 2 статьи 32 Закона о некоммерческих объединениях член правления несёт имущественную ответственность перед товариществом, если имеет место ущерб, который возник из-за нарушения членом правления своих обязанностей, и он не доказал, что исполнял свои обязанности с обычно ожидаемым от члена правления прилежанием. Ответственность члена правления связана, прежде всего, с бездействием из-за которого и возник ущерб. Например, если правление не предпринимало необходимых действий по заявлению собственников о протекании крыши или трубы, из-за чего товариществу пришлось по судебному решению возместить ущербы. Если же  в доме начались аварии технических систем и коммуникаций, то это сигнал правлению, что вся система амортизирована и требует ремонта.

Прилежное правление должно не только ликвидировать аварию, но и запланировать работы по замене техносистем или конструкций дома, представить план на утверждение общему собранию. Если квартирособственники отказались утверждать необходимые для содержания дома в порядке работы, то правление освобождается от ответственности за расходы товарищества на аварийные работы, на возмещение ущербов квартирам по требованиям страховых фирм на возможные судебные расходы. В этом случае ответственность за все риски непринятия своевременного решения и производства работ берут на себя солидарно квартирособственники или те из них, кто препятствовал проведению работ. Можно даже внести соответствующий пункт в устав, что в случае непринятия необходимых для содержания долевой собственности решений, расходы товарищества на аварийные ремонты и возмещение ущерба, нанесённого долевой собственности, распределяются на тех квартирособственников, которые проголосовали против решения о ремонте, если этим было заблокировано необходимое решение.

 Опубликовано в МК Эстония 10 октября 2018 года

Паркур или паркинг

Парковка машин квартирособственников на придомовой территории занимает одно из первых мест в рейтинге скандалов в квартирных товариществах. Скандалы возникают обычно там, где квартирное товарищество решает вопросы пользования парковочными местами в узком кругу, а не по согласию всех квартирособственников, где для одних автовладельцев созданы «тепличные условия», а к другим применяются штрафы и принудительная буксировка автомашин. Причина недовольства последних понятна: несправедливое отношение и искусственно созданные препятствия при пользовании долевой собственностью, то есть принадлежащей всем квартирособственникам территорией жилого дома. Как же организовать парковку возле дома таким образом, чтобы она стала цивилизованным паркингом, а не превращалась в зону преодоления конфликтов и препятствий наподобие паркура[1]?

Несогласных быть не должно

Главным рецептом ликвидации «парковочных» конфликтов на принадлежащей многоквартирному дому земле является консенсус, что означает стопроцентное согласие всех собственников. Государственный Суд отметил в решении № 3-2-1-151-10, что распределение парковочных мест между квартирособственниками дома должно рассматриваться как определение порядка пользования долевой собственностью. Это существенный вопрос, решение которого должно учесть интересы всех долевых собственников, быть добросовестным и справедливым в соответствии с требованиями части 1 статьи 74 и частей 3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве. Поэтому для установления справедливого порядка парковки нужно получить стопроцентное согласие всех квартирособственников дома. Соглашение оформляется письменным документом, под которым подписываются все долевые собственники дома.

В большинстве многоквартирных домов нет никакого установленного порядка пользования парковкой, только обычаи. Но если начались недоразумения, то квартирособственникам пора приступить к установлению порядка и прийти к согласию, кому выделяются места парковки, определить права и обязанности пользователей, «гостевые» места, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки, обязанность удалить неисправный автомобиль с территории, полномочия квартирного товарищества в администрировании парковкой и т.п. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Право пользования парковочным местом не является вечным, а действует до установления нового порядка парковки.

Право «на вечного» закрепления парковочного места за конкретной квартирой может возникнуть только в том случае, если оно занесено по соглашению всех квартирособственников в крепостную книгу, что в многоквартирном доме технически сделать маловероятно. Поэтому соглашением можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за незаконной продажи парковочного места в придачу к квартире. Это не исключает право продавца квартиры получить со следующего по порядку пользователя возмещение расходов, произведённых когда-то на строительство парковочного места.

Что делать с несогласными?

А можно ли вообще достичь стопроцентного соглашения по вопросу парковки в многоквартирном доме, в котором всегда есть несогласные по любым вопросам? Возможно. Если какой-то долевой собственник недвижимости отказывается заключать соглашение об определении порядка парковки, то любой заинтересованный квартирособственник дома может обратится в суд с требованием, чтобы порядок парковки определил суд.

Дело рассматривается в неисковом производстве с привлечением в процесс всех квартирособственников дома. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства. При необходимости суд даже может отдать предпочтение интересам меньшинства. Рассмотрение дела заканчивается вынесением судебного решения об определении порядка пользования парковкой на территории конкретного доме, которое заменяет (приравнивается) соглашение долевых собственников и обязательно к исполнению. 

Когда решение собрания ничтожно

Поскольку для определения порядка пользования парковочными местами нужно получить согласие всех долевых собственников дома, то становится ясно, что квартирное товарищество не вправе решать вопросы закрепления парковочных мест за определёнными квартирами, выдачи гостевых талонов и т.п. на общем собрании КТ большинством голосов участников. Такое решение собрания КТ является юридически ничтожным, то есть необязательно к исполнению. Квартирособственник вправе потребовать в суде признать юридически ничтожным решение общего собрания КТ по регулированию парковки, которое нарушает его права.

Исключением может быть только решение такого собрания товарищества, в котором участвовали и голосовали за решение абсолютно все члены КТ, которые одновременно являются и квартирособственниками. Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: голосовал ли сам заявитель за решение собрания по парковке. Если заявитель на собрании голосовал «за», а потом пошёл с иском в суд, то такое поведение считается недобросовестным.

Арендованная парковка

Квартирные товарищества также организовывают парковку для собственников квартир на городской земле, заключая с местными самоуправлениями договоры пользования или аренды. В этом случае именно квартирное товарищество является владельцем парковки и вопросы целевого строительства, организации, распределения мест между квартирособственниками решает общее собрание товарищества. Общее собрание определяет и принципы финансирования строительства за счет целевых взносов будущих пользователей парковочными местами.  Следует обратить внимание, что строительство парковки для отдельных квартирособственников за счёт средств общего ремонтного фонда товарищества было бы крайне несправедливым по отношению к тем квартирособственникам, которые не имеют машин и не могут пользоваться парковкой. Поскольку решение несправедливое, то недовольный квартирособственник вправе оспорить такое решение в суде и освободиться от платежей за строительство парковки.

Общее собрание может поручить правлению КТ решать вопросы обеспечения порядка на парковке и также определить ответственность тех, кто без разрешения занимает чужое место, например в виде штрафа. Однако действовать это решение будет в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в собрании и проголосовали «за», указывает судебная практика. В отношении других членов товарищества, штрафные санкции парковочной фирмы не будут иметь правовых последствий. Судебная практика также отмечает, что хорошим способом организации частной парковки для пресечения въезда неправомочных лиц является шлагбаум.

Опубликовано в МК Эстония 15 августа 2018

---

[1] Парку́р (фр. parkour, искажённое от parcours, parcours du combattant) — дистанция, полоса препятствий) — искусство перемещения и преодоления препятствий.

Сезон закрытых дверей

Для кого-то с наступлением лета наступает сезон отпусков, а для квартирных товариществ наступает «сезон закрытых дверей». Дело в том, что летом в многоквартирных домах начинаются внешние и внутренние ремонтные работы, часто связанные с заменой коммуникаций внутри квартир или ремонтом балконов. При этом практически все товарищества сталкиваются с противодействием одного или нескольких собственников, которые не впускают работников фирмы-подрядчика внутрь своей квартиры для осуществления ремонтов или другим образом препятствуют. Закон защищает в этом вопросе товарищества и предусматривает санкции для упрямых квартирособственников.

Обязанности квартирособственника

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает в статье 31 обязанности собственника квартиры, в том числе давать возможность другим лицам использовать предмет индивидуальной собственности (квартиры), если это необходимо для содержания в порядке предмета долевой собственности. Также собственник квартиры обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, выполняли эту обязанность.

Указанное положение как раз и обязывает собственника квартиры дать возможность товариществу (или подрядчику по договору) обслуживать или ремонтировать долевую собственность, находящуюся внутри квартиры. К долевой собственности относятся технические коммуникации дома: водопроводы, трубы канализации, трубы и стояки теплоснабжения, включая радиаторы и змеевики. Таким образом, если общее собрание квартирного товарищества приняло решение о соответствующем ремонте, то каждый собственник квартиры обязан дать товариществу возможность пользоваться квартирой для осуществления работ.

Доступ – это возможность

Фраза в эстонском оригинальном тексте закона võimaldama eriomandi eset kasutada, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks переводится дословно, как возможность использовать индивидуальную собственность (квартиру), если это необходимо для содержания в порядке долевой собственности. Применяемое в обиходе русскоговорящих людей выражение «доступ в квартиру», во-первых, не отражает точный перевод статьи закона, а во-вторых, даёт лазейку для искажения смысла требования сужением его до значения «впустить в квартиру».

Именно так пытаются трактовать требование закона квартирособственники, которые некогда без проекта закрыли коммуникации в своей квартире различными коробами, панелями, плиткой, мебелью и т.п. Они пускают товарищество в квартиру, но не обеспечивают реальную возможность производства ремонтов. Понятно, что без удаления коробов подобраться к коммуникациям и заменить их невозможно. Часто, если возникает такая ситуация, стороны начинают спорить о том, кто же должен удалять препятствия на пути к коммуникациям? Товарищество утверждает, что это обязанность собственника всё разобрать, квартирособственник заявляет, что он обеспечил доступ, а инструментов для разборки у него нет, и вообще, товарищество должно само разобрать самострой, а потом восстановить всё как было за счёт общего ремонтного фонда.

Как же быть? Надо договариваться. Собственник квартиры не вправе требовать восстановления самостроя или возмещения вреда за разборку коробов. На эту проблему обращал внимание Государственный Суд в деле № 3-2-1-116-11. Суд пришёл к выводу, что требование собственника восстановить прежнее состояние своей квартиры, в которой в нарушение проекта был самовольно закрыт свободный доступ к стоякам и трубопроводам технических систем, является неоправданным, так как это препятствует общему использованию и обслуживанию предмета долевой собственности. Если общее собрание КТ не решило, что работы по подготовке к ремонту будут финансироваться из общего ремонтного фонда, то член товарищества должен сам оплачивать работы по разборке коробов и препятствий, заказав их у стороннего подрядчика или у товарищества.

Правовое регулирование

Содержание технических систем дома в порядке является одной из обязанностей квартирного товарищества, вытекающей из закона. Эта обязанность охватывает как необходимые расходы по замене аварийного технического оборудования, так и полезные расходы по реновации систем, решения о которых принимаются большинством голосов на общем собрании и являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества. Если есть решение, то член товарищества не вправе препятствовать работам по замене технических систем, проходящих в квартире. Если собственник квартиры препятствует работам, то товарищество вправе обратиться в суд с требованием принудительного исполнения обязательства, о есть обеспечения возможности пользоваться квартирой для осуществления работ, и возмещения вреда, который мог быть причинён противоправным поведением собственника. Альтернативное требование – принудить квартирособственника восстановить положение технических сетей в квартире в соответствии с проектом. Наконец, товарищество вправе требовать принудительного отчуждения квартиры на торгах, чтобы исключить незаконопослушного квартирособственника из членов КТ.

Собственники квартир должны иметь ввиду, что судебная практика защищает в таких спорах квартирное товарищество. В 2010 году суд взыскал с члена КТ Кивила 38 в пользу товарищества 1074 евро (16800 крон) в возмещение вреда, которое товарищество было вынуждено оплатить подрядчику за простой из-за препятствий ремонтным работам по замене отопительных коммуникаций. В 2011 году суд обязал члена КТ Мыйзавахе 7 дать возможность товариществу пользоваться квартирой для осуществления работ по замене систем отопления и возместить вред. Также суды неоднократно обязывали квартирособственников восстанавливать в квартирах срезанные радиаторы (Олеви 36) и даже вентиляционные шахты (Лембиту 8),

Балкон как яблоко раздора

Несмотря на то, что вход на балкон или лоджию возможен только из конкретной квартиры, эти конструкции считаются долевой собственностью дома, так как составляют часть внешней конструкции здания. Любые застройки на балконе влекут за собой изменения конструкций и внешнего вида здания, поэтому ремонты и перестройки балконов и лоджий могут осуществляется только по решению общего собрания товарищества. Также нужно получить разрешение или согласие местного самоуправления. Между тем 90% застеклений с рамами балконов или лоджий в домах были сделаны много лет назад самовольно, без решения большинства собственников и без проекта.

Когда сегодня некоторые собственники возмущаются, что квартирное товарищество утверждает на общем собрании новый проект фасада с безрамным застеклением балконов или лоджий и обязывает их ликвидировать «самострой с рамами» на балконах, они должны подумать, чем можно возражать против КТ?  Есть ли у них проект своего застекления, смогут ли они легализовать самострой задним числом? Следует учитывать, что политика Таллина в этом вопросе – разрешать только безрамное застекление. Получается, что препятствовать работам на балконе будет себе дороже. Можно дождаться штрафа и предписания от городского департамента ликвидировать самовольную застройку.

Опубликовано в МК Эстония 20 июня 2018

Имеет ли право товарищество штрафовать своих членов?

В некоторых квартирных товариществах продолжают применять в качестве меры наказания квартирособственников штрафные санкции. Штрафуют за то, что члены товарищества не выходят на субботник по уборке территории, за то, что ставят машину в неположенном месте, за то, что не подают вовремя показания водомеров, даже за то, что не приходят на общее собрание. Законодательство, регулирующее деятельность товариществ, не содержит понятия штрафных санкций, это значит, что решение общего собрания о штрафах или компенсациях не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия.

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие и свободное волеизъявление стороны. Товариществу не запрещено вступать со своими членами в договорные отношения, но только при условии, что есть согласие другой стороны договора. Таким образом, если решение о штрафах принимается на общем собрании большинством голосов квартирособственников, то этого недостаточно для того, чтобы создать для всех членов товариществ юридическую обязанность платить штраф.

Государственный Суд рассматривал в решении № 3-2-1-117-12 от 28.11.2012 года проблему возникновения у члена товарищества обязанности оплатить договорное возмещение. Товарищество приняло на общем собрании решение, что члены должны лично участвовать в дежурствах, а в случае отказа в участии, платить товариществу каждый раз возмещение в размере 100 крон за уборку территории. Государственный Суд в пункте 12 указанного решения пришел к выводу, что решение общего собрания будет действительно только в отношении тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Против практики штрафования членов товарищества говорит и тот факт, что штраф или неустойка негативно воспринимаются членами товарищества как непропорциональная и карательная мера наказания, которая не влечет за собой ничего, кроме ухудшения взаимоотношений. Кроме того, размер неустойки или возмещения – это не просто средство сбора дополнительных денег, он должен быть связан и оправдан размером ущерба, причиненного товариществу. Например, в указанном выше деле товарищество ничем не оправдало размер возмещения 100 крон за пропуск дежурства. Было бы понятно, если бы член товарищества оплатил таким способом работу соседей, которые дежурили сами вместо того, чтобы платить договорным работникам. Но послушные квартирособственники тоже отработали бесплатно, товарищество не выплатило им денег за работу, следовательно, незаконно обогатилось за счёт собранных с „нарушителей” средств.

Нужен ли устав в квартирном товариществе?

Новый Закон о квартирной собственности квартирном товариществе, допускает, что с 2018 года наличие устава в товариществе будет необязательным. Это актуально для тех многоквартирных домов, которые не удосужились к 1 января 2018 года учредить товарищество сами, поэтому в регистре квартирных товариществ у них возникли безуставные товарищества. Означает ли это, что будут аннулированы уставы действующих квартирных товариществ? Вовсе нет, однажды зарегистрированные уставы действующих товариществ будут действительны и после 1 января 2018 года. Новый закон не предусматривает автоматическое аннулирование однажды зарегистрированного устава товарищества или какую-либо другую процедуру удаления устава из "истории" действующего до 2018 года товарищества.

А нужен ли КТ устав?

Не будет преувеличением утверждение о том, что действующие законы и сегодня лучше защищают права членов товарищества, чем некоторые доморощенные уставы, пункты которых противоречат закону. Тогда зачем нужен устав квартирного товарищества? Дело в том, что законодатель установил круг вопросов и правоотношений, которые члены товарищества могут регулировать сами, внеся их в устав квартирного товарищества, например:

• конкретная методика  распределения расходов по хозяйственному обслуживанию между членами квартирного товарищества;
• размер взноса в резервный капитал;
• порядок ответов на запросы членов о деятельности КТ;
• точный порядок отправки извещения о созыве собрания;
• кворум участников членов товарищества, при котором общее собрание правомочно принимать решения;
• количество голосов у каждого члена КТ на общем собрании;
• количество доверенностей в руках одного участника;
• определение кворума голосов при выборах членов правления;
• количественный состав членов правления;
• срок полномочий членов правления;
• срок давности по требованиям к членам правления;
• обязанность аудиторской проверки годового отчета КТ.

Таким образом, устав нужен тем товариществам, которые хотят распределять часть расходов по обслуживанию не только по общей площади квартир, но также по показаниям измерительных приборов, или, например, по количеству квартир в доме, по количеству проживающих в квартире, по подъездам и т. д. Устав нужен тем товариществам, которые хотят установить количество голосов на собрании не в соотношении 1 квартира равняется 1 голос, а исходя из размера квартирных собственностей, потому что «большим» квартирам приходится платить за решения больше, чем «маленьким». Устав нужен тем товариществам, которые хотят ограничить количество доверенностей на общем собрании, чтобы исключить плохую практику продавливания решений пачкой доверенностей в руках председателя. Устав нужен тем товариществам, которые хотят определить точный порядок отсылки членам извещения о созыве собрания. Ведь нормы уставов о вывешивании приглашения на общее собрание КТ в подъездах дома давно не соответствуют части 6 статьи 20 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой приглашения на общее собрание должны членам товарищества отсылаться, а не демонстрироваться на информационной доске в подъезде.

Когда устав не действует?

Проблема возникает в случае, когда в товариществе начинает процветать "законотворчество", которому могут позавидовать иные диктаторы. Для получения максимальной власти в доме правление кроит устав в своих интересах, а для непослушных предусмотрены штрафы. Положения, которые противоречат закону, в устав включать нельзя. В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе определена в части 2 статьи 17 норма, если положение устава находится в противоречии с положением закона, то применяется положение закона. 

Незаконное правотворчество по включению в уставы КТ ограничений прав членов на доступ к информации о деятельности правления, на свободу выбора доверенного представителя на собрании, на личную свободу в заключении договоров, а также всевозможные штрафные санкции не имеют правового значения. Обращаться в суд для признания пунктов устава противоречащими закону не нужно. Члены товарищества вправе не исполнять устав в этой части, а должны действовать согласно закону.

Примеры положений из уставов КТ, которые не обязательны к исполнению:

• Представитель по доверенности, который не проживает в доме, может участвовать в общем собрании КТ только по разрешению собрания. 
• Членом правления товарищества может быть только квартирособственник нашего дома.
• Правление может налагать штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей.

Государственный Суд нашёл, что такое положение устава или пункт решения общего собрания будет действительным в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие стороны. Это значит, что решение общего собрания о штрафах не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия. А ведь за простой формулировкой: «штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей» может скрываться и штраф за не поданные вовремя показания водомеров, и за невыход на субботник, и за отказ заключить договор и т.п. Формой наказания является в случае разногласий и начисление членам коммунальных услуг (воды, электричества, газа) без учета показаний измерительных приборов по усмотрению правления и "без права перерасчета". Часто целью таких действий является не возмещение нанесённого товариществу ущерба, а получение административного удовлетворения.  Если член товарищества не согласен с санкциями, он вправе отказаться от их исполнения.

Мёртвые души в крепостной книге

Никто не скажет вам точно, сколько мёртвых душ числится в крепостной книге Эстонии (крепостном регистре) в роли собственников квартир. Но они всегда имеются в наличии, потому что изменение данных крепостной книги производится по нотариальному заявлению лица, а сам умерший собственник такое заявление подать, конечно, уже не сможет. Заявление об изменении собственника квартиры должны представлять в крепостную книгу наследники. Но если наследники пытаются использовать ситуацию в свою пользу, не торопятся привести дела в порядок, не оплачивают счета товарищества и делают долги бывает, что у квартирного товарищества возникают проблемы с мёртвыми душами.

Автоматический наследник

С целью избежать оплаты квартирных долгов, пожить в квартире бесплатно или подольше избежать оплаты подоходного налога некоторые недобросовестные наследники специально длительное время не вносят изменения в крепостной регистр, эксплуатируя в качестве собственника квартиры имя умершего родственника. При этом они никак не проявляют себя в товариществе и не оплачивают счета за квартиру месяцами или годами. Они наивно полагают, что пока фамилия нового собственника не внесена в крепостную книгу, то можно и не платить. Также подавляющее большинство людей уверены, что наследство переходит к ним только через шесть месяцев (так было в СССР), но в Эстонской Республике другие правила.

Государственный Суд поставил точку в этом вопросе в 2007 году, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству согласно части 2 статьи 3 Закона о наследовании в день смерти лица и вне рамок крепостного регистра. Это значит, что наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами квартирного товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе возможные накопившиеся долги прежнего собственника.

Предполагается, что потенциальными наследниками по закону являются супруги и родственники наследодателя, а если есть завещание – то наследник по завещанию. С оформлением наследства связаны только нотариальные расходы. Согласно Закона об оплате услуг нотариуса расходы обычного наследственного производства будут следующие: 1) удостоверение заявления об открытии наследственного производства – 63,90 евро; 2) выяснение наследников и выдача свидетельства о наследовании – 102,25 евро. К этим суммам прибавится налог с оборота 20%.

Лицо вправе отказаться от наследства в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно об открытии наследства. Если отказ от наследства нотариусу не представлен, считается, что лицо вступило в наследование имуществом. Если наследники все же не найдены или все наследники отказались, то квартира переходит в собственность местного самоуправления (часть 3 статьи 125 Закона о наследовании).

Обещанного не ждут три года

Если у квартирного товарищества возникает проблема с платежами за квартиру умершего квартирособственника, потому что наследники не вносят себя в крепостную книгу и никак не проявляются, то проблема имеет следующее решение. Квартирное товарищество как кредитор может обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного производства, в ходе которого и выясняются наследники. Если данные наследников известны, товарищество может обратиться в суд с требованием о взыскании долга, указав в качестве ответчика одного или нескольких наследников.

Не стоит также ожидать окончания споров между наследниками за обладание квартирой, которые иногда длятся годами, и всё это время никто из претендентов не оплачивает счета товарищества. Длительное бездействие в данной ситуации неуместно, так как требования квартирного товарищества по оплате долга устаревают по прошествии трёх лет.

Полумертвые души

Не меньше хлопот доставляют товариществам Ида-Вирумаа собственники, постоянное место проживания которых находится в России, которые скупали дешевые квартиры ради Шенгенской визы. Очевидно, что оплата счетов товарищества не входила в их планы, и они стали должниками. Эстонские суды отказались принимать заявления против россиян о взыскании долгов (причина – дорогое производство из-за места проживания ответчика). Однако у квартирных товариществ есть другие юридические возможности.

Первая – признание должника безвестно отсутствующим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти должника в течение длительного времени, то КТ может признать собственника безвестно отсутствующим, подав соответствующее заявление в суд. Основанием для подачи заявления является долг за квартиру. Необходимо представить выписку из крепостного регистра и свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Над имуществом безвестно отсутствующего лица с разрешения суда можно установить попечительство, то есть сдавать квартиру в аренду и погашать из поступивших сумм долги. Суд может дать разрешение на продажу квартиры. Товарищество само должно найти попечителя, который представляет свое письменное согласие о назначении на эту должность.

Вторая –  признание должника умершим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника-должника в течение пяти лет, то оно может признать собственника квартиры умершим, подав соответствующее заявление в суд. Над имуществом признанного умершим собственника суд устанавливает попечительство и может выдать разрешение на продажу квартиры. Если лицо, объявленное умершим, фактически находится в живых, то юридическое объявление его умершим не влечёт для лица последствий.

Отчуждать и дарить

Если квартирное товарищество имеет контакт с должником, объём долга которого достигает суммы шестимесячных платежей, и этот долг не оплачен в течение 9-ти месяцев, то товарищество может применить процедуру принудительного отчуждения в соответствии со статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Решение об отчуждении должно быть принято на общем собрании товарищества. Необходимо дать собственнику разумный срок на добровольное отчуждение (продажу). Решение собрания необходимо доставить квартирособственнику лично или заказным письмом. После окончания срока на добровольное отчуждение товарищество может обращаться с в суд для получения решения о принудительном отчуждении квартиры, а для продажи квартиры надо с решением суда обратиться к судебному исполнителю.

Напомню, что у товарищества также есть возможность купить квартиру на торгах, если стоимость квартиры должника незначительная, а после подарить проблемную квартиру государству. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется). В таком случае государство станет новым членом квартирного товарищества и должно будет оплачивать дальнейшее содержание квартиры.

Опубликовано в МК Эстония 11 апреля 2018